나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50254 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 2층213호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 "사천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택 및 단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 스라브지붕 12층 건물 내 제2층 제213호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 바 닥 : 장판 및 타일마감 천 장 : 벽지마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측 및 남동측, 북서측과 소로와 접하고 남동측 소로와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무궁화유치원,청주교육지원청체육건강과))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

선순위 전입 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50254 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 2층213호

용도: 아파트

감정가: 54,000,000원

1.2. 상세 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적(전용면적): 30.33㎡ (약 9.18평)

분양면적: 제공 정보 없음

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조

건축허가일: 1997-06-12

사용승인일: 1998-12-12

총층수: 12층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동에 위치한 '사천초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 상가주택이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 인접하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 벽식구조의 12층 건물 중 2층 213호에 해당합니다. 외벽은 시멘트 위 페인팅 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 천장은 벽지 마감 상태입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 대체로 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다. 단지는 북동측, 남동측, 북서측으로 소로와 접하고 있으며, 남동측 소로와 연계하여 단지로 진출입합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2017년 3월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금액: 36,960,000원)이나, 해당 권리는 매각으로 말소됩니다. 등기부채권 총액은 234,960,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 전순녀 (전 )

* 보증금: 38,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-06-19

* 확정일자: 2015-06-19

* 배당신고일자: 2026-03-05

* 대항력: 있음

전순녀 임차인은 대항력과 확정일자를 모두 갖추고 있으며, 2015년 6월 19일에 전입신고를 완료했습니다. 이는 현재 등기부상 말소기준권리보다 앞서는 권리입니다. 그러나 본 건은 임차인인 전순녀가 채권자로서 강제경매를 신청한 사건입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 24일 접수된 근저당권이나, 해당 권리는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 원칙적으로 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리관계 분석 시 매우 중요한 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특수 물건 정보

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건 (본건 외 다른 부동산이 담보로 제공되었을 가능성)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 공동주택과 단독주택, 상가주택이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다. 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 상가주택 등이 혼재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본건 아파트 단지 바로 인근의 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 율량동 지역은 직장인 및 주민을 대상으로 하는 다양한 소매점, 식당 등이 밀집된 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 '사천초등학교'가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 및 복지 시설

주거 지역의 특성상 기본적인 마트, 편의점, 병의원 등 생활 편의 시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

해당 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 주거 지역의 수준을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 위험

* 대항력 있는 임차인: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'이라고 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(전순녀)이 존재합니다. 비록 임차인이 강제경매 신청자라는 점에서 보증금 전액이 배당될 가능성이 높으나, 배당을 받지 못하는 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 명시되어 있어, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물리적/환경적 위험

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 비교적 저렴한 감정가와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이자 강제경매 신청인인 전순녀씨의 존재는 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요한 핵심 리스크 요소입니다. 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'이라는 내용과 상충될 수 있으므로, 법원 기록 및 임차인과의 직접 소통을 통해 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가로 신규 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 권리관계 분석 후 리스크 해소 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 부동산의 실제 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 그리고 본건의 잠재적 리스크(특히 임차인 관련) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'이라는 점을 감안할 때 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 부분이 있을 경우 그 금액을 입찰가 산정 시 고려해야 합니다. 따라서, 감정가 54,000,000원을 기준으로 하되, 실제 권리 분석 결과 및 현장 조사 내용을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 시세, 최근 거래 사례, 그리고 임차인과의 소통을 통한 정확한 보증금 인수 여부 및 금액 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.