나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50386 [1] 경기도 광주시 능평동 131-133 준스빌2 디동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평3리 마을회관" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 일부 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 승용차량 진출입이 가능하고 단지 내 주차장이 있으며, 대중교통편은 본건 남측 직선거리 약 300미터 지점 "능평로"변에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

2014년 9월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 남향인 4층 402호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 치장벽돌 마감 등 창호: 하이샷시 2중창 등 임.

이용상태

다세대 주택 단위세대로서, 자세한 사항은 후첨 "내부 구조도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방설비, 도시가스 설비, 출입문 보안 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체적으로 북동하향 경사지대에 옹벽 등으로 평탄하게 조성한 사각형 형태의 토지로서, 다세대 주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물 등기사항전부증명서에 주택임차권 임차보증금 1.85억 원이 설정되어 있으며, 자세한 임대 조건 등은 별도 조사를 요함.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:김서현)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

2.1. 1. 주소 및 건물 정보

* 주소: 경기도 광주시 능평동 131-133 준스빌2 디동 4층402호

* 건물명: 준스빌2 D동

* 동: D동

* 층: 4층

* 호실: 402호

* 준공년도: 2014년 9월 18일 사용승인

* 건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

2.1. 2. 토지 정보

* 토지 면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

* 토지 지분: 59.9085㎡ (약 18.13평)

* 토지 이용 현황: 다세대 주택 부지

* 토지 형상: 사각형 형태

* 인접 도로: 동측 및 북측 약 6미터 도로 접함

2.1. 3. 건물 정보

* 전용 면적: 51.24㎡ (약 15.50평)

* 건물 지분: 51.24㎡ (약 15.50평)

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 내부 설비: 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 보안 설비

2.1. 4. 감정가 및 면적

* 감정가: 169,000,000원

* 토지 면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

* 건물 면적: 51.24㎡ (약 15.50평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 경매 정보

2.2. 1. 사건 번호 및 구분

* 사건 번호: 성남지원 2026타경50386 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

2.2. 2. 채권자

* 채권자: 주OOOOOOO

2.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

2.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재 (장성용)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(양도전:김서현)로부터 2026.06.09.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서 제출됨.

* 주의사항: 상기 HUG 확약서 내용에 따라 김서현 임차인의 보증금 관련 위험은 최소화될 것으로 보이나, 장성용 임차인의 대항력 존재 여부 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함. (인수 보증금 합계 0원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평3리 마을회관" 북서측에 위치함.

* 주위는 다세대 및 단독주택, 일부 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

* 승용차량 진출입이 가능하며 단지 내 주차장이 마련되어 있음.

* 대중교통은 본건 남측 직선거리 약 300미터 지점 "능평로"변 버스정류장을 이용할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 김서현)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-18

* 확정일자: 2022-11-11

* 대항력: 없음 (HUG 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 약속)

* 비고: HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 반환 관련 위험은 낮으나, 말소기준 권리(2026-02-24)보다 앞선 임차권 등기이나 확약서 내용이 우선 적용될 것으로 보임.

* 임차인: 장성용

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2025-12-26 (예정일자일 가능성 있음, 경매 진행 시점 고려)

* 확정일자: 2025-12-26 (예정일자일 가능성 있음)

* 배당신고일자: 2026-04-29

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 경매 절차에서 보증금 전액이 배당받을 것으로 예상됨. 만약 경매가에서 해당 금액을 전부 배당하지 못할 경우, 매수인에게 인수될 가능성도 있으나, 매각물건명세서 상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점이 중요함.

3.2. 기타 권리사항

* 집합건물 등기사항전부증명서상 말소기준 권리: 2026년 2월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026타경50386)

* 위 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (예: 김서현 임차권 등기)

* 등기부채권 총액: 185,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 대략 16,000만원 ~ 16,400만원 선에서 거래됨.

* 예시 1: 경기 광주시 능평동 소재 포레스빌(103동), 53.84㎡, 2013년식, 2026년 5월 9일 16,000만원 거래.

* 예시 2: 경기 광주시 능평동 소재 두루미인3차(바동), 59.96㎡, 2012년식, 2026년 5월 9일 16,400만원 거래.

* 본건(준스빌2, 51.24㎡, 2014년식)의 감정가는 169,000,000원으로, 최근 거래 사례와 유사하거나 약간 상회하는 수준임.

* 24,700만원에 거래된 필하우스 사례는 2019년식으로 연식이 신축에 가깝고, 지역이나 조건이 다를 수 있어 본건과의 직접적인 비교는 어렵다고 판단됨.

4.1. 1. 시세 분석

* 본건의 전용면적 51.24㎡ (약 15.50평) 기준, 최근 거래된 유사 면적(53.84㎡, 59.96㎡)의 시세는 약 273만원/㎡ ~ 297만원/㎡ (약 906만원/평 ~ 981만원/평) 수준임.

* 본건 감정가(169,000,000원)는 약 329만원/㎡ (약 1090만원/평) 수준으로, 최근 거래가 대비 다소 높게 평가되었으나, 입지, 층수, 향 등 개별 요인에 따라 격차가 발생할 수 있음.

4.1. 2. 유사 물건 비교

* 준스빌2 D동 402호 (본건): 2014년식, 51.24㎡, 감정가 169,000,000원

* 포레스빌 (유사): 2013년식, 53.84㎡, 최근 거래가 160,000,000원

* 두루미인3차 (유사): 2012년식, 59.96㎡, 최근 거래가 164,000,000원

* 본건은 면적은 유사 물건 대비 약간 작으나, 연식은 중간 정도에 위치하여 감정가는 시장 상황을 반영하고 있는 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 주차 공간이 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근 "능평로"에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 주택지대 내 위치하여 통상적인 교육 시설 존재 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권 등은 해당 없음)

6.2. 임차인 관련 위험

* 주택도시보증공사(김서현) 관련: HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 임차권등기 말소 조건부이므로 낙찰자의 인수 부담은 발생하지 않을 것으로 판단됨.

* 장성용 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이나, '인수 보증금 합계 0원' 명시로 인해 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보임. 다만, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 최악의 시나리오로는 매수인에게 잔여 보증금이 인수될 가능성을 배제할 수는 없으므로, 배당표 확정 시까지 주의가 필요함. (전입일자 2025.12.26이 말소기준권리 2026.02.24보다 앞서므로, 정상적인 경우라면 소멸되어야 하나, 불확실한 경우에 대비해야 함.)

6.3. 기타 리스크

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음. (구체적인 제한 사항은 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 수행하였으나, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 준스빌2 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 6,900만원이며, 전용면적 51.24㎡ (약 15.50평)입니다. 최근 주변 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 일부 유사 매물 대비 높은 편입니다.

권리 분석 상, HUG 임차인의 경우 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인 장성용 역시 '인수 보증금 합계 0원' 명시로 인해 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 장성용 임차인의 대항력 존치 여부 및 경매 배당 결과에 따른 잔여 보증금 인수 가능성을 최종적으로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차인 관련 확약서로 인한 보증금 인수 위험 최소화.

* 대항력 있는 임차인의 존재에도 불구하고, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 추가적인 금전적 부담 가능성이 낮음.

* 주택지대 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 시세 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 거래 시세를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 1억 6,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 판단됩니다.

현재 감정가 1억 6,900만원은 시장 시세의 상단에 위치하고 있습니다.

HUG 임차인 관련 위험이 해소된 점과 장성용 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 대항력 있는 임차인의 존재 및 향후 경매 배당 결과에 따른 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 1억 6,500만원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. (상기 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 제외하고 고려되었습니다.)

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