나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50385 [1] 경기도 광주시 송정동 411-1 송원아트빌 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 동측 인근에 위치한 구분건물로 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건 내 1층 101호로서, 외벽: 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 5~6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권 정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물만에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음. (범위: 전유부분전부, 임차보증금 금180,000,000원)

물건 비고

2026. 6. 9.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50385 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 411-1 송원아트빌 비동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 38.20㎡ (약 11.56평)

건물면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 동측 인근에 위치

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

도로: 본건 토지 북측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: (갑7) 주택도시보증공사의 가압류 (2024-11-25)

선순위 임차인:

* 이동국: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-16, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (임차권 승계): 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-08, 확정 2022-04-25, 배당신고 2024-04-18, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 2026년 6월 9일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인과 관련된 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 권리: 다수의 소유권 이전 등기, 주택임차권(을7, 말소), 가압류(갑7, 말소), 강제경매(갑8, 말소), 압류(갑9, 말소) 내역이 확인되며, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 내 1층 101호

건물 외벽: 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감

건물 창호: 샷시 창호 마감

건물 이용상태: 현황 다세대주택으로 이용 중

건물 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지 형상: 부정형 토지

토지 이용상태: 현황 주거용 건부지로 이용 중

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

과거 토지거래계약 허가구역 지정 이력 있음 (2025.8.26.~2026.8.25.). 현재 시점(2026.10.23.) 기준으로는 해당 지정 기간이 만료되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 광주시청 인근의 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 소규모 공장 및 창고가 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 생활권에 필요한 편의시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 광주시청을 중심으로 관공서 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 존재합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주변 공장 및 창고 혼재: 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시설: 현재 파악된 정보상으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 다세대주택으로, 광주시청 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2008년에 준공된 철근콘크리트 구조 건물이며, 권리상 복잡했던 임차인 문제가 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 지역이나 해당 기간이 만료되어 현재는 거래 관련 제한이 없는 상태입니다. 주변 유사 다세대주택들의 최근 실거래가를 통해 시세 파악이 용이하며, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

권리관계 명확: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 낙찰 시 인수해야 할 권리 부담이 전혀 없습니다.

입지 우수: 광주시청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

시세 대비 잠재력: 감정가가 150,000,000원으로, 주변 실거래가(200,000,000원 ~ 238,000,000원) 대비 낮은 편이어서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 개발 가치: 광주시의 지속적인 발전 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서의 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 송정낙원포레시티 (2016년 건축, 70.15㎡): 23,800만원 (2026년 5월)

* 신안팰리스 (2010년 건축, 72.39㎡): 20,000만원 (2026년 5월)

* 브론즈빌 (2010년 건축, 76.6㎡): 21,500만원 (2026년 5월)

본건은 2008년 건축된 52.42㎡ 면적의 1층 다세대주택입니다. 최근 유사한 연식의 1층 물건(브론즈빌, 76.6㎡)이 21,500만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 280만원 수준입니다. 본건(52.42㎡)에 동일한 단가를 적용할 경우, 추정 시세는 약 146,935,000원입니다. 이는 감정가 150,000,000원과 유사한 수준입니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하면, 감정가보다 높은 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 주변 실거래가 상단부(23,800만원)까지는 격차가 크지만, 2010년식 비슷한 면적의 물건들을 고려했을 때 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.