나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501722 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 비동 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(인천시청역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 13층 건물 내 제9층 제905호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m )(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6 086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기 간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501722 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 상세내역

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 비동 9층905호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 5.63㎡ (약 1.70평)

건물면적: 22.59㎡ (약 6.83평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 13층 건물 내 제9층 제905호

이용상태: 도시형생활주택으로 이용중

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 142,000,000원

주의사항: 도시형생활주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (유훈희)

보증금: 141,000,000원

전입일자: 2022-05-26

확정일자: 2022-05-03

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인: 이규빈

보증금: 0원

전입일자: 2025-12-09

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황 분석

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 을구 3번 주택임차권(유훈희)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

압류 및 강제경매 개시결정 등기(채권자: 주택도시보증공사)가 존재하며, 이는 본 경매 절차를 통해 말소됩니다.

전반적으로, 본 경매로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 인천광역시청역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재되어 활발한 상권이 형성되어 있어 소형 주택으로서의 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천광역시청, 인천시청역 등 관공서 및 행정기관이 밀집해 있으며, 인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

5.2. 교육시설

인근에 교육시설이 소재하나, 본건과의 직접적인 학군 연관성은 낮은 편입니다.

5.3. 기타

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 인천시청역 인근의 신축 도시형생활주택(오피스텔)으로, 높은 시장 선호도를 보일 수 있습니다. 이로 인해 입찰 경쟁이 치열하여 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 등기부 및 물건명세서 상 말소 조건으로 정리되는 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

본건 토지는 토지거래계약 허가구역(외국인 대상)으로, 외국인 매수 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

제공된 인근 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 본건(도시형생활주택/오피스텔)과는 건물 종류 및 연식에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 관할의 강제경매 물건으로, 인천시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택(오피스텔)입니다.

교통 및 생활 편의성이 우수하며, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 경쟁이 치열할 수 있는 입지이므로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

소형 면적으로 1인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

정리되는 권리 관계로 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다.

현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

인천시청역 인근 도시형생활주택(오피스텔)의 시장 가치 및 수요를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

경쟁률이 높을 것으로 예상되므로, 140,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 감정가 대비 약 98.6% 수준입니다.)

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 상세 시세 조사, 임대 수익률 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.