나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501730 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 493 중앙이클래스5차 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 공원 및 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층중 4층 401호로서 외벽 : 타일 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샤시 유리창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관환 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지 거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501730 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 493 중앙이클래스5차 비동 4층401호

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층

용도: 다세대주택

사용승인일: 2010년 06월 18일

1.3. 면적정보

토지면적: 34.62㎡ (약 10.48평)

건물면적: 42.59㎡ (약 12.89평)

건물 전용면적: 42.59㎡ (약 12.89평)

1.4. 감정가 및 평가요약

감정가: 213,000,000원

감정평가서 요약: 본건은 공동주택, 단독주택, 공원, 학교 등이 형성된 주위 환경으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 공원, 학교 등으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건의 말소기준권리는 계양구(인천광역시)의 압류(2024년 11월 27일)입니다.

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청(2026년 03월 03일)에 의해 진행되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구 3번의 주택임차권(한진성, 170,000,000원)은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 물건은 낙찰 시 모든 등기부상 권리가 말소되어 권리 관계가 깨끗한 상태로 인수 가능합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-11-19

확정일자: 2021-10-11

대항력: 없음

비고: 상기 임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인 2: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-14

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본 물건은 중앙이클래스5차 비동에 위치하며, 건물은 총 5층 규모로 해당 호실은 4층입니다.

주변에는 유사한 다세대주택 및 공동주택 단지가 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

최근 (2026년 7월) 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 39.6㎡ ~ 53.26㎡ 기준으로 130,000,000원 ~ 159,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건의 전용면적(42.59㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 128,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가(213,000,000원)는 최근 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

초등학교(귤현초등학교) 및 공원 등이 인접하여 주거 생활에 필요한 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

귤현초등학교가 북측에 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육 환경에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

등기부상 주택임차권(을구 3번)이 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 이는 낙찰자가 임차권 관련 부담을 인수하지 않음을 의미하나, 관련 서류 및 법원 결정 사항을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 공항 관련 제한

본 건은 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당하여, 건물 높이 등에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가(213,000,000원)와 최근 매매 시세(약 128,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 현재 시장 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 향후 시세 변동 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재의 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 편리한 입지입니다.

권리 분석 결과, 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다.

최근 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다.

다만, HUG 관련 사항 및 공항 제한 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 낙찰가 기대

감정가 대비 낮은 최근 시세로 인해, 경매에서 상대적으로 낮은 금액으로 취득할 가능성이 높습니다.

8.2. 권리관계 안전성

모든 권리가 말소되는 조건부 물건으로, 낙찰 후 예상치 못한 권리 인수 부담이 없습니다.

8.3. 우수한 주거 환경

초등학교, 공원 등 생활 편의 시설이 인접해 있으며, 조용한 주거 지역에 위치하여 실거주 및 임대 목적 모두에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(42.59㎡) 및 주변 시세(약 128,000,000원)를 고려할 때, 감정가(213,000,000원)는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장 시세 범위를 최우선으로 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근과 경쟁 상황을 고려하여 약 110,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

안정적인 취득을 위한 최적 입찰가는 135,000,000원 으로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.