나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501721 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 인천경찰청, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 예술회관역(인천지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상10층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 도시형주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금110,000,000원 범 위 : 제7층 제701호 19.09㎡ 전부 임대차계약일자 : 2022년4월12일 주민등록일자 : 2022년5월13일 점유개시일자 : 2022년5월13일 확정일자 : 2022년4월13일 임차권자 : 안**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501721 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 7층701호

* 신주소: 인천광역시 남동구 예술로174번길 12 (구월동)

* 건물명: 리치캐슬

* 용도: 도시형주택 (아파트)

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

* 건물면적 (전용면적): 19.09㎡ (약 5.77평)

* 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 (지하3층/지상10층 건물 내 7층)

* 전체 건물 연면적: 5617.97㎡

* 사용승인일: 2012년 09월 24일

1.3. 경매 정보

* 감정가: 96,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각기일: (정보 없음 - 추후 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 북측 인근에 위치

* 주위는 업무 시설, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 인천경찰청, 학교 등이 혼재하는 지역

* 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편

2.2. 교통 여건

* 차량 접근 가능

* 인근에 노선버스정류장 및 예술회관역(인천지하철1호선) 소재

* 대중교통 사정은 대체로 양호한 편

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지 형상: 인접 필지와 등고평탄한 정방형

* 토지 이용: 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중

* 인접 도로: 북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함

* 건물 외벽: 석재 붙임 마감

* 건물 창호: 샷시 창호

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 등기부등본상 말소기준 권리는 갑4, 강서세무서장의 압류 (2023.02.07)

* 모든 을구 권리 및 압류, 가압류 등은 말소기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 4월 12일

* 전입일자/점유개시일: 2022년 5월 13일

* 확정일자: 2022년 4월 13일

* 배당신고일자: 2024년 02월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)에서 임차권(을3)을 인수하는 조건으로 변경되었으나, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정. 인수 보증금은 0원.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (을구 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

3.4. 말소 기준 권리

* 갑4, 강서세무서장 압류 (2023-02-07)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 인천경찰청이 인근에 위치하여 치안 관련 시설이 가깝고, 주변에 업무 시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 일일 유동인구가 비교적 풍부한 지역

* 예술회관역(인천지하철1호선) 역세권으로 교통이 편리

4.2. 잠재적 상업 가치

* 복합 상업 및 주거 지역으로, 오피스텔 및 다세대주택 밀집 지역의 특성을 가짐.

* 주변 근린생활시설과의 연계를 통해 지역 내 수요 충족 가능

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설 위치

* 예술회관역 인근으로 문화 시설 및 상업 시설 접근 용이

5.2. 주거 환경

* 인천경찰청 북측 인근으로, 비교적 정돈된 도시 환경

* 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 형성되어 주거 편의성 확보

5.3. 건물 설비

* 기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 실제 낙찰 후 인수 조건 및 절차를 반드시 재확인해야 함.

* 임차권 관계: 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하나, 물건명세서에 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정임을 명시. 하지만 인수 보증금 0원 처리와 함께, 이 부분에 대한 최종 확인은 필수적임.

6.2. 법규상 제한

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 해당.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등에 한하여 2025.08.26. ~ 2026.08.25. 기간 중 허가 필요. (본 물건의 경매 진행 시점에 따라 외국인 낙찰 시 허가 여부 확인 필수)

6.3. 기타 주의사항

* 본 건은 공부상 도시형주택으로 이용 중이나, 주변 환경에 업무 시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상의 차이 여부를 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 함. (공부와의 차이 없음 명시)

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

* 본 건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 도시형주택(아파트)으로, 예술회관역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주변에 각종 편의시설 및 관공서(인천경찰청)가 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 감정가는 96,000,000원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 예상됩니다. 임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정이며, 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 다만, HUG 인수 조건 변경 사항과 외국인 토지거래 허가 구역 지정 기간(2026.08.25까지)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 예술회관역(인천지하철1호선) 도보 이용 가능 거리

* 편리한 생활 환경: 주변 근린생활시설, 상업시설, 인천경찰청 인접

* 권리관계 명확: 말소 기준 권리 이후 모든 후순위 권리 소멸 예정, 인수 부담 적음

* 적정 감정가: 96,000,000원의 감정가 대비 주변 시세 비교 분석 후 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능

9. 예상 입찰가

2.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가 96,000,000원 범위 내에서 주변 시세, 본건의 장단점, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정. (정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.