나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501729 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1116호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며 주위는 중.소규모의 각급 공장이 혼재하는 산업단지내 공장지대로서 주위환경 및 제반 입지 조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건중 11층 1116호로서, 외벽: 강화유리 및 몰탈위 수성페인팅 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급.배수시설, 승강기, 도시가스시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 제이케이루체스타지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 복합구역(2023-06-21), 성장 관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501729 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1116호

용도: 공장 (현황: 주거용 오피스텔 이용중)

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05 평)

토지지분: 6.79㎡ (약 2.05 평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28 평)

건물지분: 20.75㎡ (약 6.28 평)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모의 각급 공장이 혼재하는 산업단지 내 공장지대로서 주위환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (황혜원)

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-28

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.2. 등기부 요약

* 갑2 (2020-12-28): 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사제이케이인터내셔날)

* 을1 (2024-01-26): 주택임차권 (황혜원, 112,000,000원) - 말소

* 갑4 (2021-12-28): 소유권이전3번신탁등기말소 (손재현)

* 갑5 (2023-09-19): 가압류 (주택도시보증공사, 1,020,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 갑6 (2026-03-03): 강제경매 (주택도시보증공사, 112,000,000원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 1,132,000,000원

3.3. 말소기준권리

부산지방법원 2023카단105644 (갑5, 주택도시보증공사 가압류)

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 을구 순위 1번 주택임차권 등기(황혜원)는 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 그 외 갑구의 소유권 관련 등기 및 압류, 가압류, 강제경매 등기 역시 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 인천 남동구 남촌동의 산업단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 중소규모 공장들이 밀집해 있습니다. 염골근린공원이 인근에 있어 업무 환경에 소규모 녹지 공간을 제공합니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 산업 활동을 지원하는 기반 시설이 주로 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 차량 출입이 용이하고 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 교통 접근성은 양호합니다. 다만, 산업단지 내 위치 특성상 교육, 의료, 대형 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 주요 용도는 '공장'으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 '주거용 오피스텔로 이용중'으로 나타나 용도상의 불일치가 존재합니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 매각, 재산권 행사 등에 제약을 발생시킬 수 있는 리스크 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 절차나 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 황혜원 임차인은 전입일자 및 확정일자를 보유하고 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 의무는 없으나, 임대 관계의 복잡성이 잔존할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 산업단지 내에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로, 감정가는 110,000,000원입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 그러나 건물 용도상의 불일치(공장 vs 주거용 오피스텔) 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 낮은 감정가: 11층에 위치한 구분건물로서, 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 때 현 감정가가 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 산업단지 입지: 지속적인 산업 활동이 이루어지는 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 실사용 목적의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인의 보증금이 없는(0원) 물건입니다. 예상 입찰가는 감정가 110,000,000원을 기준으로, 물건의 현 상태, 향후 활용 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 용도 불일치 및 HUG 관련 사항 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.