나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501736 [1] 인천광역시 남동구 구월동 3-14 동부주택 2동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천간석초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501736 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 3-14 동부주택 2동 5층502호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

건물용도: 다세대주택

건물면적: 75.47㎡ (약 22.83평)

건축허가일: 2002년 10월 29일

사용승인일: 2003년 04월 18일

1.3. 토지 정보

토지면적: 37.13㎡ (약 11.23평)

토지지분: 37.13㎡ (약 11.23평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

1.4. 매각 정보

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천간석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호입니다.

2.4. 설비내역

건물에는 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

토지는 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 동측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울특별시영등포구 압류 (2023-07-05 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 압류 (서울특별시영등포구, 2023-07-05)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-03-21)

* 압류 (부천시, 2025-07-21)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-03)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 7번 주택임차권등기 (주택도시보증공사, 2024-11-13 접수) - 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이예슬)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-16

* 확정일자: 2022-07-08

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 인수 의무는 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월에 거래된 인근 다세대 주택들의 면적(38~50㎡) 대비 매매가가 4,500만원 ~ 8,500만원 수준으로 나타났습니다. 이는 본건의 감정가 1억 7,600만원 및 건물 면적(75.47㎡)과 비교했을 때 다소 낮은 수준의 거래가입니다. 다만, 해당 정보는 면적이 작은 세대이거나 특정 조건의 거래일 수 있습니다.

별도의 검색 결과에 따르면, 인천 남동구 구월동 일대의 다세대 주택 시세는 신축급의 경우 2억원 이상에서 형성되는 반면, 비교적 오래된 건물(1990년대)의 경우 1억원 초중반대에도 거래가 확인됩니다. 본건은 2003년경 사용승인된 건물임을 고려할 때, 감정가 1억 7,600만원은 현재 시장 상황에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 개발 및 환경

인근에 인천간석초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거지역으로 형성되어 있어 생활 환경이 안정적입니다. 주변에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천간석초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

주거지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

현황 조사 시 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 임대 관계 또한 미상입니다. 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 경우 허가를 받아야 합니다 (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으나, 등기부상 및 물건명세서 상 주택임차권이 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정임에 따라 보증금 인수 의무는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 관련 세부 내용을 추가 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 인천간석초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 건물은 2003년경 준공되었습니다. 권리관계는 복잡하지 않아 인수되는 권리는 없을 것으로 보이며, 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행되고 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 명확히 소멸될 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가로 인한 실제 상태와 다를 가능성, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 구월동의 주거지역 내 위치

* 인천간석초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 대항력 없는 임차인 및 소멸 예정 권리로 인한 권리 인수 부담 없음

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 예상 (단, JSON 데이터와 차이 존재)

* HUG 인수조건 변경으로 인한 불확실성 해소 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터의 거래가(4,500만원~8,500만원)는 본건의 면적 및 감정가와 상당한 차이를 보이며, 이는 주로 면적이 작은 세대이거나 특수 거래일 가능성이 높습니다.

또한, 외부 검색 결과에 따르면 유사 면적의 다세대주택 거래가가 1억 3,000만원 ~ 2억원 이상까지 다양하게 나타나고 있으며, 본건의 사용승인 연도를 고려할 때 1억 6,000만원 ~ 1억 9,000만원 선에서 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없고, 권리관계가 비교적 깨끗하다는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 토지거래허가구역)를 고려하여, 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 확인 및 최근 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.