나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501727 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역("간석오거리역") 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 중 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2011.11.29.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지 원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법 >,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501727 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 216-2번지, 솔리채 4층 404호이며, 건물 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 59,000,000원입니다.

토지 면적은 4.11㎡ (약 1.24평)이며, 건물 면적은 16.01㎡ (약 4.84평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주식회사 OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

건축물대장 상 '솔리채'는 2011년 11월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 4층에 위치한 구분건물입니다.

주요 용도는 공동주택으로, 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로도 이용되고 있습니다.

건물 총 면적은 2224.97㎡ (약 673.07평)이며, 토지 면적은 389.8㎡ (약 117.97평)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 '간석오거리역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 단지 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철역 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류(갑5)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 보입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 갑2: 김영옥 소유권이전 (2012-03-13)

* 갑3: 김수현 소유권이전 (2022-01-21)

* 을1: 유병진 주택임차권 (2024-01-17, 금액 60,700,000원, 말소 예정)

* 갑4: 손재현 소유권이전 (2022-03-03, 매매)

* 갑5: 남동구(인천광역시) 압류 (2023-05-31, 말소기준권리)

* 갑6: 주택도시보증공사 가압류 (2023-09-19, 1,020,000,000원)

* 갑7: 주택도시보증공사 강제경매 (2026-03-03, 60,700,000원, 본건 사건)

임차인 현황:

* 임차인: 신우철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 주택도시보증공사(유병진)

* 보증금: 60,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출로 인수 없음.

등기부채권 총액은 1,080,700,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 간석동 일대는 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

간석오거리역을 중심으로 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 투자 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 10층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

전용면적 16.01㎡(약 4.84평)의 소형 주택으로 1인 가구 수요에 적합할 것으로 보입니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 급탕, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교육 시설 및 공공시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보는 파악되었으나, 본건과 건물 유형(도시형생활주택) 및 면적 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 내용 파악이 중요합니다. 비록 임차인 현황 및 물건명세서 상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있고 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

현재 제공된 주변 매매 사례는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택'과는 특성이 달라 직접적인 가격 비교에 어려움이 있습니다. 유사한 면적의 도시형생활주택 또는 오피스텔의 실거래가를 추가로 조사하여 시세를 정확히 파악하는 것이 좋습니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인이 취득할 경우 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

2011년에 건축된 도시형생활주택으로, 16.01㎡(약 4.84평)의 소형 면적은 1인 가구 실수요자나 소형 투자 상품으로 고려해 볼 수 있습니다.

HUG 보증금 인수 문제가 해결된 것으로 보임에 따라 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보가 본건과 직접적인 비교가 어려운 '다세대' 주택 위주이므로, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요층을 타겟으로 한 투자 또는 실거주 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확: HUG 인수 보증금 문제가 해결되어 인수 부담이 없습니다.

* 향후 개발 가능성: 간석오거리역 주변 지역 개발 계획 등을 참고하여 가치 상승 여력을 판단해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 59,000,000원입니다.

임차인 현황 및 물건명세서 상 HUG 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되므로, 감정가를 기준으로 시세 분석을 진행합니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 대부분 '다세대' 주택이며, 면적 또한 본건(16.01㎡, 약 4.84평)보다 상당히 넓습니다.

가장 근접한 거래 사례인 '목화빌라(나)' (34.65㎡, 약 10.48평)가 5,500만원에 거래되었으나, 이는 본건 면적의 약 2.16배에 해당합니다. 이를 단순 면적 비례로 환산 시 약 2,546만원 수준이나, 건물 종류, 연식, 상태 등을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

도시형생활주택의 경우, 특히 소형 면적은 오피스텔과 유사한 시세 흐름을 보일 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있으나, 감정가 5,900만원 대비 인근 유사 물건의 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 (감정가): 59,000,000원

* 권장 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

본 권장 입찰가는 제한적인 시세 정보와 HUG 인수 보증금 미인수 전제 하에 산정되었습니다. 정확한 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하시길 권합니다.

주변 시설 분석 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.