나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501720 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 2층235호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '미추홀구 도시농업지원센터' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포, 임야 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상4층 건물 내 제2층 제235호로서 - 외벽 : 드라이비트, 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 소재하는 31필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15~20m의 도로에 접하고 있으며, 서측으로 세로(불) 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권목적인 토지의 각 필지 별 토지이용계획은 아래와 같음. - 기호1,4 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역, 절대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07)), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 기호2,3,5~10,12~25 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 기호11,28~30 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 기호26 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 절대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07)), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 기호27,31 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역, 절대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07)), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경501720 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 2층 235호

건물명: 주안에쉐르

토지/건물 총 면적: 토지 37.26㎡ (대지권 37.2627㎡), 건물 42.20㎡ (전용면적 42.2019㎡)

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2017년 8월 28일

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, '미추홀구 도시농업지원센터' 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 상가점포, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접도로: 본건 북측으로 노폭 약 15~20m의 도로에 접하고 있으며, 서측으로는 세로(불) 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지, 대상자: 외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 19일자 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 1,020,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이영실)

* 보증금: 148,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 24일, 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (HUG 인수조건 변경 관련, 임차인 보증금 인수 없음)

* 등기부 요약: 총 채권액은 1,168,000,000원입니다.

* 결론: 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 유형: 본건은 연립주택(도시형생활주택)으로, 주변에는 다세대주택 및 빌라 등이 다수 분포하고 있습니다.

* 최근 실거래가 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년 준공, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년 준공, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년 준공, 44.4㎡): 9,000만원

* 분석: 본건(2017년 준공, 42.20㎡)은 비교적 신축 건물에 속합니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대/빌라들의 가격이 8,200만원에서 12,200만원 사이에 분포하고 있으며, 신축일수록 높은 가격대를 형성하는 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층~지상 4층 건물 중 제2층 제235호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 '미추홀구 도시농업지원센터'가 있으며, 주거, 상업, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 바로 인근에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매 절차에 특별한 방식으로 관여하고 있음을 시사하며, 입찰 전 HUG 측에 정확한 조건 및 인수 시 유의사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 인해 내부 구조를 확인하지 못했습니다. 건축물대장상 현황도면, 외관, 주변 탐문 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태(마감, 시설, 하자 여부 등)는 별도 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 제한: 일부 토지 필지에 대한 토지거래계약 허가구역 지정(외국인 등 대상, 2026년 8월 25일까지)이 있으므로, 해당될 경우 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 연립주택(도시형생활주택)으로, 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 주위 환경은 주거, 상업, 임야 등이 혼재된 지역으로 교통은 무난한 편입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수물건 정보와 내부 상태 미확인 사항은 반드시 사전에 철저히 조사해야 할 주요 리스크 요인입니다. 최근 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때 감정가는 적정 수준으로 보이나, 실제 입찰 시에는 내부 상태 및 HUG 관련 조건 확인이 낙찰가를 결정하는 중요한 변수가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 권리가 없어 낙찰 후 권리 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건: HUG 관련 조건을 면밀히 파악하여 유리한 조건으로 인수할 수 있다면 시세 대비 저렴한 취득이 가능할 수 있습니다.

* 면적: 전용면적 42.20㎡, 대지권 37.26㎡로 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 110,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 실거래가(8,200만원 ~ 12,200만원)와 본건의 신축 연도(2017년)를 고려할 때, 시세는 110,000,000원에서 120,000,000원 범위로 형성될 것으로 예상됩니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 소폭 상향한 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가, 건물 연식, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 115,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 제시합니다.

본 물건은 HUG와의 협의 내용, 내부 상태 조사 결과에 따라 낙찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 사전 조사를 철저히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.