나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501726 [1] 인천광역시 남동구 간석동 222-7 대명리츠빌 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하고, "간석오거리" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호이며, 외벽 : 석재, 드라이비트, 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평탄한 정방형 토지이며, "공동주택(다세대주택)" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.11.13.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

물건 비고

건물 외벽에 '대명리츠빌Ⅱ'로 표시됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501726 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 222-7 대명리츠빌 402호

용도: 다세대주택

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.68㎡ (약 6.26평)

토지지분: 20.675㎡ (약 6.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.76㎡ (약 13.54평)

건물지분: 44.76㎡ (약 13.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 123,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며 "간석오거리" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 동측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌으며, 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(2023.09.19.) 및 강제경매(2026.03.03.)가 말소 기준 권리보다 후순위로 등기되어 있습니다. 또한, 조국현 명의의 주택임차권(2023.11.14.)이 등기되었으나 말소 처리되었습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김교무

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고: 개인정보 보호를 위해 김 으로 표기합니다. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(조국현)

보증금: 136,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-07

확정일자: 2021-09-06

배당신고일자: 2023-11-14

대항력: 없음

비고: 개인정보 보호를 위해 조 으로 표기합니다. 해당 임차인은 보증금 136,000,000원에 대해 배당 신고하였으나, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소 기준 권리는 부산지방법원 2023카단105644 가압류(접수일자: 2023-09-19)이며, 이에 따라 진행된 인천지방법원 2026타경501726 강제경매(접수일자: 2026-03-03)로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '을구 순위 5번 주택임차권등기'로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 권리 또한 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 인수해야 할 권리가 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "간석오거리" 역을 중심으로 형성된 상권을 이용하기에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 그 중 4층 402호입니다. 외벽은 석재, 드라이비트, 페인팅 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 설비 및 급·배수 시설 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인해야 합니다.

5.2. 주변 편의시설

주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역 특성상, 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 주변에 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 민방위 대피시설로 "올리브백화점 지하2층", "인천광역시교육청 지하1층", "현대아파트 지하1층" 등이 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역의 개발 상황 및 교통 여건에 따라 상업 시설 이용이 더욱 편리해질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 외관 표기

건물 외벽에 '대명리츠빌Ⅱ'로 표시되어 있어, 감정평가서상의 '대명리츠빌'과 표기상 차이가 있습니다. 이는 건물 관리에 있어 혼란을 줄 수 있으나, 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 본 건 경매 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 특정 사항이 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측의 구체적인 인수조건 변경 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관계

등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.11.13.)이 존재했으나, 현재는 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 확인된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, '대명리츠빌Ⅱ' 표기 문제와 HUG 인수조건 변경 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 역세권 입지

* 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 권리나 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계

* 일반적인 다세대주택으로서 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

최근 3개월 간 인근 지역의 유사 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 제곱미터당 약 250만원에서 270만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적 44.76㎡에 이 시세를 적용하면 약 1억 1,190만원에서 1억 2,085만원 범위의 시세가 예상됩니다. 감정가 1억 2,300만원은 이러한 시세 범위를 상회하지만, 본건의 위치와 향후 개발 가능성 등을 고려할 때 충분한 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

따라서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건물의 적정 입찰가는 약 1억 1,800만원 내외로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 특수 사항에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.