나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501741 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천1호선 "간석오거리역" 및 경인선 "동암역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물내 제4층 제405호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"도시형생활주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "근린생활시설 및 도시형생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금62,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501741 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 4층405호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건축년도: 2011년

총 층수: 10층 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 66,000,000원

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.11㎡

건물면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물 지분: 16.01㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "간석오거리역" 및 경인선 "동암역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리함. 다수의 노선버스 정류장이 있어 교통 환경이 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 2011년 3월 13일 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었음. 2024년 9월 3일 접수된 주택임차권(을1)은 62,000,000원으로, 2022년 8월 18일 전입 및 확정일자를 받았으나 말소 예정임. 2026년 3월 3일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정이 말소기준권리가 됨.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사 (조건형)

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-18

확정일자: 2022-08-18

배당신고일자: 2024-09-03

대항력: 없음

비고: HUG가 보증금을 인수하는 조건으로 말소 동의 확약서 제출 예정임.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2026-03-03 접수)

매각으로 모두 소멸되는 권리: 등기된 주택임차권, 강제경매 등.

인수되는 권리: 없음. (HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용 확인 결과, 매각으로 모두 소멸될 예정이며 인수되는 보증금은 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

간석오거리역 인근으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있음. 주변에 다수의 상가 및 편의시설이 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됨.

4.2. 배후수요

인근 공동주택 단지 및 주거 지역을 배후수요로 확보하고 있으며, 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법률이 적용됨. (인천동부교육지원청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 임차권이 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없음. 다만, "HUG 인수조건 변경"에 대한 세부 내용을 추가적으로 파악하여 최종 인수 여부를 확인하는 것이 중요함.

6.2. 물건 자체 리스크

건물면적이 16.01㎡ (약 4.84평)으로 매우 작은 소형 면적임. 최근 매매 사례에서 가장 작은 면적인 34.65㎡ (약 10.5평)의 빌라가 5,500만원에 거래되었으므로, 본건의 소형 면적은 향후 가격 상승에 제약이 될 수 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 있는지에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시형생활주택 밀집 지역임을 고려할 때, 대규모 혐오시설이 인접할 가능성은 낮아 보임. 단, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 환경 조사를 통해 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주거 및 상업시설이 밀집한 지역에 소재함. 건물면적 16.01㎡(약 4.84평)의 초소형 주택이라는 점이 가장 큰 특징이며, 이는 가격 결정에 중요한 요소가 될 수 있음. 권리관계는 복잡하지 않아 보이며, 모든 등기된 임차권 및 근저당 등이 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, "HUG 인수조건 변경" 관련 세부 내용을 명확히 파악하는 것이 중요함. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 유사 면적의 소형 주택은 5,500만원 선에서 거래된 사례가 있어, 감정가 6,600만원 대비 가격 메리트 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 탁월함.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

소형 평수: 1인 가구 또는 투자용 소형 주택 수요층을 공략하기에 유리함.

9. 예상 입찰가

감정가: 66,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 34.65㎡ (약 10.5평) 빌라: 55,000,000원 (2026년 3월 거래)

* 본건 면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

본건은 면적이 매우 작기 때문에, 34.65㎡ 빌라의 매매가 5,500만원을 직접 적용하여 계산하기는 어려움. 하지만 도시형생활주택의 특성상 원룸형 아파트와 유사하게 취급될 수 있으며, 역세권 소형 주택에 대한 수요가 있다면 추가적인 가치가 있을 수 있음. 면적당 단가는 더 높게 형성될 가능성이 있지만, 절대적인 금액이 낮아 투자 부담이 적음.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 판단에 한계가 있으므로, 보수적인 접근이 필요함. 감정가 6,600만원 대비 80%~90% 수준을 고려해볼 수 있음.

인수되는 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 범위: 52,000,000원 ~ 59,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 매매 사례를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 주변 시세 재확인, 권리관계 추가 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.