나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501544 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 105동 40층4004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '송도5동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선(송도달빛축제 공원역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 49층 건물 중 제40층 제4004호 로서, (사용승인일: 2020.09.24) 외벽: 몰탈위페인트 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스플링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 개설이 되어있으며, 동측으로 노폭 약 40미터, 북측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 50미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27 )(광2-14)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-11-03)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13 )(중1-송2)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공 매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법 > 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501544 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 105동 40층4004호

건물명: 힐스테이트 송도 더테라스

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 층수: 총 49층 중 40층

사용승인일: 2020년 09월 24일

1.2. 면적

토지 면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

건물 면적 (전용면적): 84.21㎡ (약 25.47평)

1.3. 매각물건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 평가금액

감정가: 454,000,000원 (사억오천사백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '송도5동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 인천지하철 1호선 송도달빛축제공원역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로2류, 광로3류, 중로1류의 도로에 접해 있으며, 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.

특히, 공유수면 준공 매립지로서 준공일로부터 10년간 매립목적 변경 제한이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 주택용도 취득 시 지정기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 내 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 11월 06일 접수된 인천축산업협동조합의 근저당 (을1, 채권금액 379,200,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍종명 (홍 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 24일

확정일자: 2023년 02월 16일

배당신고일자: 2025년 04월 18일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

비고: 임차인 홍종명은 대항력이 없어 본 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으며, 통상적인 명도 절차 진행 시 보증금 반환 절차가 수반됩니다.

3.3. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 549,200,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 3건의 거래 사례(2026년 6월)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 84㎡)의 오피스텔 매매가는 357,000,000원에서 379,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

평균 매매가는 약 365,670,000원입니다.

4.2. 감정가와의 비교

본 건의 감정가는 454,000,000원이나, 최근 실거래가 평균은 약 365,670,000원으로, 시세 대비 감정가가 약 18.7% 가량 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 송도5동 행정복지센터, 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

송도국제도시는 우수한 교육 환경으로 잘 알려져 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교 및 국제학교가 인접해 있습니다.

5.3. 주변 환경

단지 주변은 아파트, 오피스텔, 공원 등이 조화롭게 배치되어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 공유수면 매립지 관련 목적 변경 제한, 외국인 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정 등 일부 법적 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 홍종명은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 이슈에 대한 대비가 필요합니다.

6.3. 기타

건물 준공 후 6년이 경과하여, 향후 정기적인 건물 관리 및 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도국제도시에 위치한 힐스테이트 송도 더테라스 오피스텔로, 2020년 준공된 신축 건물입니다. 인천1호선 송도달빛축제공원역과 인접하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 생활 편의시설과 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다. 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 송도국제도시 핵심 입지의 힐스테이트 브랜드 오피스텔

* 인천1호선 송도달빛축제공원역 도보권 역세권

* 2020년 준공으로 비교적 신축이며 건물 컨디션 우수

* 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라 및 쾌적한 주거 환경

* 감정가와 실거래가의 차이를 이용한 시세 차익 및 투자 수익 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 454,000,000원

최근 평균 시세: 약 365,670,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 시세보다 높게 책정된 상태입니다. 최근 거래 사례의 최고가인 379,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 시세 차익 확보와 추가적인 수익 창출을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 370,000,000원 (삼억칠천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.