나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501696 [1] 인천광역시 중구 운남동 1598-1 운서에스케이뷰스카이시티 240동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내의 제240동 제10층 제1003호로서, (사용승인일 : 2022.8.26.) 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 완충녹지(2013-02-04)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501696 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1598-1 운서에스케이뷰스카이시티 240동 10층1003호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제240동 제10층 제1003호

사용승인일: 2022년 8월 26일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 483,000,000원

토지면적: 60.15㎡ (약 18.19평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평) - 공급면적

전용면적: 72.18㎡ (약 21.84평)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m, 보행자도로) 접합, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법 관련), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2022.11.16. 접수, 금440,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요만 기재되어 있으나, 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

등기부채권 총액: 440,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 2월 13일

확정일자: 2023년 2월 13일

배당신고일자: 2026년 4월 22일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 운서에스케이뷰스카이시티는 대규모 아파트 단지로서, 배후 주거 수요를 바탕으로 형성된 상권을 갖추고 있습니다. 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점하여 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 예상됩니다. 경제자유구역으로서 향후 관광 및 비즈니스 관련 개발에 따른 추가적인 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주위 일대에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재하여 자녀 양육에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 시설이 인접하여 장애물제한표면구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문부재로 인해 아파트 내부의 정확한 상태, 하자 여부, 관리 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 명도 및 하자 보수 관련 문제 발생 가능성을 높일 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

장애물제한표면구역(공항시설법) 및 토지거래계약 허가구역(외국인 제한) 등은 본건 부동산의 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건은 일반적인 부동산 거래와 달리 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으며, 권리관계나 법적 절차에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 신축 건물의 초기 하자 가능성

사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이나, 모든 신축 건물과 마찬가지로 초기 하자 발생 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 최신 건물 설비를 갖추고 있으며 입지 조건 또한 양호한 편입니다. 권리 관계는 근저당권 및 경매 개시 결정이 모두 말소되는 조건으로 진행되어 비교적 명확하지만, 현장 방문을 통한 내부 확인이 어려운 점과 일부 공항 관련 법규상 제한은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 특수성도 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최신축 아파트

2022년 사용승인된 비교적 최신축 아파트로, 현대적인 설계와 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 우수한 입지 및 개발 잠재력

영종IC 인근으로 차량 접근성이 뛰어나며, 경제자유구역이라는 점은 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

8.3. 시장 대비 경쟁력 있는 감정가

최근 유사 아파트 매매 사례를 고려할 때, 감정가 483,000,000원은 시장 가격 대비 경쟁력이 있을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없어 권리 분석상 부담은 없습니다. 최근 유사한 84타입 아파트 실거래가가 500,000,000원에서 530,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 483,000,000원은 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다. 내부 확인 불가 및 일부 법규상 제한 등의 리스크 요소를 고려하여, 입찰가는 감정가의 100% ~ 105% 수준인 483,000,000원 ~ 507,150,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 적절할 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.