나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501763 [1] 인천광역시 남동구 간석동 117-5 주건축물 1동 1층101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재‘인천약산초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 '간석오거리역' 이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2016.03.29) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 개별난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-외벽에 'THE 필하우스'로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501763 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 102,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 117-5 주건축물 1동 1층101호 (신 주소: 인천광역시 남동구 경인로644번길 86, 1층 101호)

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건 내 제1층 제101호

사용승인일: 2016년 03월 29일

토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

건물면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리사항

말소기준권리: 갑13 (주택도시보증공사 가압류, 2023.09.05.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨' 명시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인근에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 가까운 초등학교로는 인천약산초등학교가 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 있으며, 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간은 2025년 08월 26일부터 2026년 08월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (전상희)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 22일

확정일자: 2022년 07월 15일

배당신고일자: 2024년 12월 03일

대항력: 없음

- 임차인 정보 요약: 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 1억 2천만원을 설정하였으나 대항력은 없습니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서' 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록 외에 주택임차권(전상희, 2024.12.03. 말소예정) 및 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다. 말소기준권리인 갑13번의 주택도시보증공사 가압류(2023.09.05)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (갑13, 2023.09.05).

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 특히, 을3번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

대상 물건 인근에는 간석신한 재개발 구역 및 간석동 113-1번지 외 2필지 테마빌딩 신축 등 개발이 진행 중인 지역이 있습니다.

4.2. 오피스텔 가치 평가 (현재 시장 동향 기반)

인근 오피스텔 시세 정보를 종합적으로 볼 때, 간석동 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 간석오거리역 역세권을 중심으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 최근 6-11년차 된 오피스텔들이 다수 분포하고 있으며, 실거래가 정보는 제한적입니다. 감정가는 102,000,000원이며, 이는 건물 면적(약 11.05평) 대비 평당 약 923만원 수준입니다. 주변 유사 오피스텔들의 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가는 일반적인 시장 수준과 유사하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 시세 비교를 위해서는 최근 실거래가 및 유사 매물의 호가 자료를 추가적으로 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 GS더프레시 구월용천로점, 비엘식자재마트, 올리브백화점 등 생활 편의시설이 소재합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리 내에 인천약산초등학교가 위치하여 자녀의 교육에 용이합니다.

5.3. 의료시설

검색된 정보로는 특정 대형 병원 정보는 확인되지 않으나, 오피스텔 밀집 지역임을 감안할 때 기본적인 의료시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 기타 시설

주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 및 상업 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 다수의 권리관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 관련 서류 및 절차는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 시장 및 정책 리스크

부동산 시장 변동성 및 정부 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 특히, 외국인 토지거래 허가구역 지정(2025.08.26.~2026.08.25.)은 외국인 투자자에게는 추가적인 절차가 필요함을 인지해야 합니다.

6.3. 건물 및 시설 관련 리스크

건물 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 외벽에 'THE 필하우스'로 표기되어 있다는 점은 향후 재도장 등 관리 비용을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 인천약산초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡하나 HUG 인수조건 변경으로 인해 인수되는 임차인 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 감정가 1억 2백만원 대비 건물 면적(약 11.05평)은 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 2016년 준공 건물로서 향후 관리 상태 및 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 인천약산초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 면적을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 102,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 점을 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

시세 분석 결과, 주변 오피스텔들의 가치는 감정가와 유사하거나 약간의 변동성을 보일 수 있습니다. 현재로서는 감정가 수준인 102,000,000원을 기준으로 보되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 동향을 파악하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

권장 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원.

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 토대로 산정한 것이며, 실제 시장 상황, 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.