나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501731 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층830호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재하는 "논곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소형 공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건내 제8층 제830호로서, 외벽은 강화유리 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등 창호는 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 오피스텔,기타공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약48미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501731 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 830호

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

감정가: 104,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 공장 (건축물대장 기준) / 오피스텔 (실제 이용 상태)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제8층

사용승인일: 2020년 05월 04일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 논곡중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 중소형 공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반공업지역

* 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 재생사업지구

* 국가산업단지

* 복합구역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 사항 다수 존재.

* 을구 1번: 주택임차권 (윤 ). 보증금 116,000,000원. 전입일자 2021-12-13, 확정일자 2021-11-24. (등기부상 말소 기재)

* 갑5: 압류 (강서세무서장). 접수일자 2021-12-13. 말소기준권리 입니다.

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사). 채권금액 1,020,000,000원.

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사). 채권금액 116,000,000원. 사건번호 2026타경501731.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리 윤 )

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-11-24

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있습니다.

다만, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

3.4. 권리분석 결과

말소기준권리인 강서세무서장의 압류(갑5)보다 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

강제경매 채권자이자 가압류권자인 주택도시보증공사(갑6, 갑8)의 권리는 소멸될 예정입니다.

주요 쟁점은 을구 1번 주택임차권의 처리입니다. 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않을 수 있으며 HUG의 동의가 필요'하다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 이 부분과 깊이 연관되어 있으므로, 입찰 전 반드시 HUG 측의 명확한 입장을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 중소형 공장, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 복합 상업 및 산업 지구입니다.

인근에 논곡중학교가 있어 배후 수요도 일부 확보될 수 있는 환경입니다.

4.2. 이용 현황

건축물대장 상 용도는 '공장'이나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

토지 역시 오피스텔, 기타 공장, 근린생활시설 용도로 활용 가능한 복합 용지의 특성을 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 논곡중학교가 소재하며, 생활 편의시설은 복합 상업지역 특성상 다양하게 분포될 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있어 기본적인 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 가능성

을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 동의 여부가 중요합니다.

HUG는 본건의 강제경매 채권자이므로, 'HUG 인수조건 변경' 사항은 임차권 인수 여부에 대한 핵심적인 검토 대상입니다.

만약 임차권이 인수될 경우, 임차인의 보증금 116,000,000원을 추가로 부담하게 될 수 있습니다. (단, 임차인 현황상 대항력은 없다고 기재되어 있어 인수 시에도 큰 문제가 없을 가능성도 있으나, 이는 법적 검토가 필요합니다.)

6.2. 현장 확인 제한

감정평가 당시 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 외형 조사에 의존하여 평가가 이루어졌습니다.

내부 상태는 유사 물건의 일반적인 상태를 기준으로 추정되었으므로, 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 내부 확인 절차를 거쳐야 합니다.

6.3. 용도 불일치

건축물대장상의 '공장' 용도와 실제 '오피스텔' 이용 상태 간의 차이가 있습니다.

향후 건물 이용 및 관리에 있어 관련 법규 준수 및 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 산업 및 상업 지역에 위치한 지식산업센터 내 구분건물입니다.

교통 및 입지 조건은 무난하나, 임차권 인수 가능성과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 권리 분석에 상당한 주의가 요구됩니다.

실제 내부 상태 확인 및 HUG와의 조율을 통한 정확한 인수 조건 확정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터의 특성상 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 인천 남동구는 지속적인 산업 발전 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수되는 임차보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 을구 1번 주택임차권 인수 여부 및 HUG 인수조건 변경 내용에 따라 실제 인수 금액이 달라지므로, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

유사 물건의 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 예상되는 추가 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.