나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501740 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-30 현대맨션 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인하대병원사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물내 4층402호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 2012.04.30)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 6m 및 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 624-30 현대맨션 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501740 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 205,000,000원입니다.

토지 면적은 26.00㎡ (약 7.87평)이며, 건물 면적은 78.28㎡ (약 23.68평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2012년 4월 30일 사용승인되었습니다.

구조는 철근콘크리트구조이며, 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

건축물대장상 총 대지면적은 252㎡, 건축면적은 197.05㎡, 연면적은 866.84㎡입니다.

건물에는 6세대, 1대의 승강기가 설치되어 있습니다.

본건은 남동측과 북동측으로 각각 노폭 6m 및 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인하대병원사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

생활 편의시설로는 인하대병원 및 주변 상업시설, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 학교 관련 시설이 인근에 있을 가능성이 높습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2026타경501740 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2026년 3월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 8번)입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 총 채권액은 204,000,000원입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 205,000,000원입니다.

권리관계 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 이장원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 전입일자상 선순위이며 대항력이 있어 인수 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김봉규)

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-23

확정일자: 2020-09-23

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 없음

비고: 배당받을 가능성이 있으나, 경매 절차에서 최종적인 배당 여부는 확인이 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 7번 주택임차권등기(김봉규, 205,000,000원)가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 "인하대병원사거리" 인근에 위치하여 병원, 상업시설, 근린생활시설 등 다양한 편의시설의 접근성이 양호합니다.

주변에 공동주택 밀집 지역이 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 제공된 자료만으로는 구체적인 상권의 활성화 정도나 업종 분포 등 상세한 분석에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인하대병원, 주변 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 상대보호구역 지정으로 보아 초, 중, 고등학교 등 교육 시설과의 접근성이 좋을 것으로 판단됩니다.

* 의료시설: 인하대병원이 인접하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인(이장원)의 보증금 및 차임 미상으로 인한 인수 리스크가 가장 큽니다. 실제 보증금이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG(주택도시보증공사) 관련 특정 조건이 변경되었거나, HUG의 인수 참여 또는 조건에 변동이 있음을 시사하며, 정확한 내용 확인이 반드시 필요합니다.

* 을구 7번 주택임차권등기가 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정이나, 절차상 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 "인하대병원사거리"라는 우량 입지에 위치한 다세대주택으로, 2012년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 주변 교통 및 생활 인프라 이용이 편리한 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 및 차임 미상이라는 중대한 인수 리스크가 존재하며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 명확한 확인 없이는 정확한 판단이 어렵습니다. 권리관계가 복잡하므로 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적으로 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* "인하대병원사거리"라는 입지적 강점과 2012년 준공이라는 비교적 최신 건축 연도.

* 인근 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건(78.28㎡, 2012년식)은 제공된 매매 정보(가장 넓은 면적 69.25㎡, 2004년식)와 비교 시 건축 연도 및 면적 측면에서 우위를 가질 수 있습니다. 다만, 제공된 매매가(6,000만원 ~ 11,000만원)와 감정가(20,500만원) 간의 상당한 시세 괴리가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 보증금 미상으로 인한 결과일 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인 이장원의 실제 보증금 존재 여부 및 금액, 그리고 "HUG 인수조건 변경"에 대한 명확한 정보 확인이 선행되어야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

보수적인 접근 시, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 205,000,000원

* 70% 수준: 약 143,500,000원

* 80% 수준: 약 164,000,000원

다만, 임차인 이장원의 실제 보증금이 확인될 경우, 해당 금액만큼 예상 입찰가를 상향해야 합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 내용이 긍정적이라면 입찰가 상향을 고려할 수 있습니다.

본 물건의 낙찰가는 이러한 인수 리스크와 HUG 조건, 그리고 경쟁 입찰 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해 반드시 현장 조사를 통해 임차인과 접촉하여 보증금 및 금액을 확인하고, HUG 인수조건 변경 내용을 명확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.