나이스옥션 법원경매 고양 2026타경818 [1] 경기도 파주시 야당동 45-128 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)코크리트지붕 4층 건내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등 창 호 : 하이샷시 창호등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리혀의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 야당동 45-128, 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경818 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 507,000,000원입니다.

토지 면적은 78.38㎡ (약 23.71평)이며, 건물 면적은 63.70㎡ (약 19.27평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주거지로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 입찰 결정 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권은 송재현 외 1명에게 있으며, 소유권보존등기가 2023년 3월 17일에 경료되었습니다. 이후 유지호에게 공유자전원지분 전부 이전(매매)되었으나 말소 예정입니다.

말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권공동담보목록으로, 접수일자는 2024년 2월 19일이며 채권최고액은 440,000,000원입니다.

이 외에도 현대카드의 가압류 (2024년 12월 30일 접수, 9,279,352원), 케이비캐피탈의 가압류 (2025년 1월 6일 접수, 57,900,595원), 농협은행의 임의경매 개시결정 (2026년 3월 3일 접수, 437,160,693원), 파주시의 압류 (2026년 5월 14일 접수) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 507,179,947원입니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 고 씨가 있으며 보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원에 거주 중입니다.

전입일자는 2024년 9월 23일, 확정일자는 2025년 1월 6일이며, 배당신고일자는 2026년 5월 20일입니다.

본건 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달된 것으로 판단됩니다.

본건 건물 자체는 공동주택으로 이용 중이므로, 상업적 가치는 주변 상권의 활성화 정도에 따라 간접적으로 영향을 받을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설

본건 인근에 운정4동 행정복지센터가 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식당 이용 등이 가능합니다.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역의 다세대 및 연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 야당동 239-200번지 태종에비뉴 (2019년 건축, 전용 65.1㎡, 3층): 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래되었습니다.

- 야당동 190-5번지 요산아트빌 (2015년 건축, 전용 56.035㎡, 1층): 2026년 7월 1일 150,000,000원에 거래되었습니다.

- 야당동 150-1번지 자연에가 (2015년 건축, 전용 57.45㎡, 2층): 2026년 7월 1일 180,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2023년 3월 사용승인된 신축 건물(사용승인일 2023.03.03)로, 건물 연식이 유사하거나 더 신축인 점을 감안할 때, 인근 거래 사례 중 2019년 건축된 태종에비뉴의 285,000,000원 거래가를 기준으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 본 건물의 면적(63.70㎡)이 태종에비뉴(65.1㎡)와 유사한 점을 고려할 때, 신축 연식의 프리미엄을 감안하면 300,000,000원 이상의 시세도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 현재 감정가 507,000,000원과는 상당한 차이를 보이고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 법적 부담은 없습니다.

* 임차인: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 한함, 25.8.26~26.8.25)에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용이나 거래 시 제한사항이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건 감정가(507,000,000원)가 유사 최근 거래 사례(약 150,000,000원 ~ 285,000,000원)에 비해 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 또한, 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성도 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 현재 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점입니다. 이는 감정평가가 다소 높게 책정되었거나, 시세 반영에 시차가 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년에 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 매수 기회: 높은 감정가와 낮은 실거래가 사이의 괴리를 이용하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있습니다.

* 입지: 운정4동 행정복지센터 인근의 주거지로서, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 507,000,000원입니다.

유사한 조건(2019년 건축, 전용 65.1㎡)의 최근 매매 사례가 285,000,000원임을 고려할 때, 본건(2023년 건축, 전용 63.70㎡)의 시세는 최소 285,000,000원에서 신축 연식 프리미엄을 더한 가격으로 예상됩니다.

보수적으로 접근하며, 감정가 대비 상당한 할인율을 고려할 때, 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 최근 시세 변동 추이, 본건의 정확한 상태, 희망 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.