나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60477 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층401호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(지하철3호선)" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선(지축역)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제4층 제401호 및 제417호로서, (사용승인일 : 2022.07.20.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공부상 의료시설(한방병원)임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 공공공지(2022-08-31) (고양지축지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건은 기준시점 현재 호별 경계벽 없이 인접호수와 함께 이용 중인 것으로 확인되는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바람. - 대상물건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권이 미정리된 상태이나 추후 적정지분이 배분될 것을 전제로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2026. 3. 19.자 고양시 덕양구로부터 제출된 '부동산거래계약 신고필증'에 의하면 거래대상의 종류란에 '토지 및 건축물'에 표기 되어 있고 그에 대한 분양대금이 납부된 것으로 기재됨.
2. 공부상 의료시설로 이용중이며 호별 경계벽 없이 인접호수와 함께 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60477 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층 401호

용도: 의료시설

감정가: 277,000,000 원

토지면적: 1355.20㎡ (약 410.0 평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.3 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행주식회사)

1.2. 입지 조건

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(지하철 3호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호합니다.

* 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선(지축역)이 소재하여 대중교통 편의성이 우수합니다.

* 북서측, 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 본건은 대항력 있는 임차인(양재훈, 보증금 8,504,530원, 차임 968,050원, 전입일자 2016-12-27)이 존재합니다.

* 등기부채권 총액은 377,091,304 원으로 확인됩니다.

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (2022-10-21)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 특이사항: 유동화물건, 대지권미등기, 대항력있는 임차인

1.4. 상권 분석

* 본건이 위치한 지축동 지역은 신축 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 지축역을 중심으로 서울 은평구 및 종로, 광화문 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

* 주변 시세는 아파트의 경우 전용면적 84㎡ 기준 8억~9억 원대로 형성되어 있으며, 상가의 경우 면적 및 위치에 따라 보증금 1,000만원~3,000만원, 월세 65만원~200만원 등으로 다양하게 나타납니다.

* 창릉천 통합 하천사업 등 지역 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활 정보

* 인근에 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변으로 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 고양시 덕양구 지역은 부동산 규제에서 상대적으로 자유로운 비규제지역으로 실수요자의 관심이 높은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 실제 지분은 불분명합니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 분양대금 납부는 완료된 것으로 보입니다 [cite:None].

* 공부상 의료시설이나, 실제로는 호별 경계벽 없이 인접 호수와 함께 이용 중인 것으로 확인됩니다. 경매 진행 시 현황 재확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금은 없으나 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 지축역 인근에 위치하며, 우수한 교통 여건과 주변 주거 단지와의 연계를 통해 안정적인 상권 형성이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 대지권 미등기 및 내부 경계벽 미확정 등 현황 파악이 필요한 부분과 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 장기적으로는 주변 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 지축역 초역세권 입지로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 주변 배후 수요 확보가 용이하며, 지역 개발 호재가 있습니다.

* 대지권 미등기, 복합 용도 이용 등 특이사항으로 인한 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 리스크 관리 필요.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원이며, 총 채무액은 377,091,304원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 현재 파악된 주변 상가 시세 및 물건의 특이사항(대지권 미등기, 복합 용도 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 이에 따라, 감정가 대비 80~90% 수준인 240,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층적인 추가 분석 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.