나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60534 [1] 경기도 파주시 야당동 183-37 휴하우스 105동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길감정 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 야당역' 남동측 인근에 위치하고 있는 공동 주택(다세대주택)인 '휴하우스'내 제105동 제3층 제301호로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 단독주택지대, 소규모의 점포와 일부 공업용지대 등이 혼재하여 있 는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 경의중앙선인 야당역사가 소재하고 있 고, 번뛰기길 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역 임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내의 3층 301호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형태의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택단 지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 단지내의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건의 귀 제시목록상 소유자는 '김연서'이나, 집합건축물대장상의 소유자는 '차경진' 으로 등재되어 있음.

물건 비고

1. 부동산등기사항증명서상 소유자는 이 사건 채무자겸소유자 '김연서'이고, 집합건축물대장상 등재된 소유자 '차경진'은 이 사건 부동산의 전 소유자임.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60534(1) 사건번호의 물건에 대한 기본 정보입니다.

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 183-37 휴하우스 105동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 232,000,000원

* 토지 면적: 64.09㎡ (약 19.39평)

* 토지 지분: 64.09㎡ (약 19.39평)

* 건물 면적: 55.64㎡ (약 16.83평)

* 건물 지분: 55.64㎡ (약 16.83평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 물건명세서 작성일: 2026년 06월 29일

* 집합건축물대장상 전 소유자: 차경진

* 등기부상 채무자 겸 소유자: 김연서

* 건물 사용승인일: 2016년 09월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, '경의중앙선 야당역' 남동측 인근에 위치한 공동주택(다세대주택)인 '휴하우스' 내 제105동 제3층 제301호입니다. 주변은 동유형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 단독주택지대, 소규모 점포, 일부 공업용지대가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 야당역이 소재하고 번뛰기길 등 주요 도로가 지나 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다. 야당역을 통해 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 도로상태: 북동측으로 단지 내 진입 포장도로에 접하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 주변 시설: 야당역 인근에는 CGV 파주야당점, 메가박스 파주운정점, 다양한 식당, 카페, 술집, 보드게임 카페, 코인노래방 등이 밀집해 있어 문화 및 여가 생활을 즐기기 좋습니다. 다만, 역 주변 상권은 유흥가의 성격도 일부 띠고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 03월 03일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (갑4)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 등기부상 채권 총액: 240,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 장일두

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 09일

* 확정일자: 2022년 10월 07일

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정으로 기재)

* 주의사항 및 특이사항:

* 부동산등기사항증명서상 소유자는 채무자 겸 소유자 '김연서'이며, 집합건축물대장상 등재된 소유자 '차경진'은 이 사건 부동산의 전 소유자입니다.

* 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 05월 21일자 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 임차인 장일두 씨의 임차권이 매수인에게 인수되지 않음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 야당동은 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거지역으로, 소규모 점포들이 산재해 있습니다. 경의중앙선 야당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 비교적 젊은 층 유동인구가 많은 지역입니다.

* 잠재적 가치: 야당역 역세권이라는 이점을 바탕으로 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 주변에 다양한 편의시설과 교통망이 갖춰져 있어 생활 인프라가 잘 갖춰진 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

* 건물 상태: 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 야당역 주변으로 CGV, 메가박스, 스타벅스, 다양한 음식점, 카페, 편의점 등이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 운정 신도시의 인프라를 공유할 수 있는 거리입니다.

* 학군: 주변에 학교에 대한 구체적인 정보는 없으나, 통상적으로 공동주택 밀집 지역에는 다수의 초, 중, 고등학교가 분포합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하므로, 현황 도면 및 표준적인 이용 상황을 기준으로 판단하였으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 수리 및 보수가 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

* 소유자 정보 불일치: 부동산등기사항증명서상 소유자(김연서)와 집합건축물대장상 소유자(차경진)가 상이하여, 추후 소유권 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

* 소각장 및 폐기물 처리 시설 관련: 파주시는 신규 소각장 건립을 준비 중이며, 이 과정에서 주민 간 갈등이 발생하고 있습니다. 현재 해당 물건지와 직접적인 관련성은 적으나, 장기적으로 지역 개발 및 환경 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

* 방치된 타운하우스 사례: 파주시 야당동 인근에서 공사 중단 후 방치된 타운하우스 사례가 있어, 지역 개발 및 부동산 시장에 대한 잠재적 불안 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖춰진 주거지입니다. 다세대주택으로서 비교적 낮은 금액으로 내 집 마련이 가능한 점은 장점입니다. 그러나 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 소유자 정보 불일치, 임차권 관련 명확한 종결 절차 확인 필요성 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 주변에 CGV, 쇼핑시설, 다수의 식당 및 카페 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 합리적 가격 가능성: 경매 물건으로서 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 저렴한 면적당 가격: 주변 유사 면적의 빌라 시세와 비교했을 때, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 인근 지역의 유사한 면적(약 47.51㎡)의 다세대주택이 약 1억 6천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 347만원에 해당합니다. 본 건의 건물 면적은 55.64㎡이므로, 이를 기준으로 환산 시 시장가치는 약 1억 9천 3백만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 2억 3천 2백만원으로, 시장 추정가보다 높게 책정되어 있습니다. 또한, 내부 상태 미확인 및 소유자 정보 불일치 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 분석을 종합하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 9천 5백만원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 최근 거래 사례를 반영하고, 잠재적 위험 요소를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.