나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60486 [1] 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 10층1026호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 상가 및 업무시설로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 지하철 야당역(경의중앙선)이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 16층 건물로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 돌붙임 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 창호: PVC 샷시 마감 입니다.

이용상태

폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못하였고, 건축물 공부상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비 및 열병합에 의한 난방설비, 천정형 시스템 냉/난방기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 32m 내외의 광대로, 동측으로 약 13m 내외의 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60486 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 10층 1026호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

건물면적: 21.17㎡ (약 6.40평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물 표제부상 건물 정보:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 16층 건물 (이든시티)

총 연면적: 22,494.43㎡

대지 면적: 2,800.1㎡

사용승인일: 2021년 1월 22일

해당 호실: 10층 1026호 (전용면적 21.17㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, '운정중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 상가 및 업무시설 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 경의중앙선 야당역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 지하철 야당역을 통해 서울 도심 및 수도권 각지로의 접근성이 우수합니다.

* 도로: 본건 서측으로 약 32m 내외의 광대로, 동측으로 약 13m 내외의 중로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 생활 편의시설: 야당역 인근으로 이마트, 홈플러스, 하나로마트 등 대형 쇼핑시설과 메가박스, 롯데시네마 등 문화시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 프랜차이즈 카페(스타벅스, 투썸플레이스 등), 음식점, 편의점(GS25, CU, 세븐일레븐 등), 은행(파주새마을금고), 동물병원 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: '운정중학교'가 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 많아 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다.

* 자연 환경: 운정 호수공원, 심학산 등 자연 친화적인 환경도 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 인수 권리

* 본 물건은 집합건물로서, 등기부등본상 여러 권리가 설정되어 있습니다.

* 말소기준권리는 '갑5' 강제경매(채권자: 이창화, 채권액: 115,016,800원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* '을1' 주택임차권: 권리자 이창화, 권리금액 110,000,000원. 이 임차인은 대항력 있으며, 전입일자 2023년 7월 28일, 확정일자 2023년 7월 4일입니다. (※ 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함' 명시)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이창화)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 7월 28일

* 확정일자: 2023년 7월 4일

* 배당신고일자: 2025년 8월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 본 경매 사건의 채권자(강제경매 신청인)이며, 주택임차권이 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 권리분석 종합

가장 중요한 권리 분석 포인트는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰받는 즉시 매수인이 부담해야 하는 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 밀집 지역

본 물건이 소재한 파주시 야당동 일대는 야당역을 중심으로 다수의 오피스텔 단지가 밀집해 있으며, 이에 따른 근린생활시설 및 상업시설이 발달한 지역입니다. 이는 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 환경을 제공합니다.

4.2. 역세권 가치

경의중앙선 야당역 초역세권에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 이는 잠재적 임차인 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

야당역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 발달로 마트, 편의점, 은행, 병원, 영화관 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 운정 호수공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이창화)의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 인수 금액이 물건의 시세보다 높아질 가능성이 있습니다.

6.2. 폐문으로 인한 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못하여, 정확한 내부 상태 및 관리 수준을 파악하기 어렵습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 정확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 본건의 임차인은 경매 신청인이기도 함)

7. 종합 의견

본 물건은 야당역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 주변 교통 편의성과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 최근 매매 사례를 보더라도 동일 면적 및 층수의 오피스텔 거래가 이루어지고 있어 시장성이 있다고 판단됩니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 현재 감정가(96,000,000원)와 최근 매매가(80,000,000원)를 상회하는 수준으로, 인수 부담이 매우 큰 상황입니다. 또한, 내부 확인이 불가했던 점도 리스크 요인입니다. 따라서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 백화점, 마트, 영화관, 병원, 은행 등 편의시설 밀집.

* 잠재적 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 확보 가능성.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 4월 3일, 10층, 21.17㎡: 80,000,000원

* 2026년 5월 15일, 3층, 21.17㎡: 70,000,000원 (2건)

* 감정가: 96,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 110,000,000원

시세 분석 결과, 본 건과 유사한 10층 매물이 2026년 4월 80,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 감정가는 96,000,000원으로, 현재 시점에서는 80,000,000원에서 96,000,000원 사이의 시세로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 이창화 씨의 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 조건입니다. 이 인수 금액은 물건의 현재 시세(80,000,000원 ~ 96,000,000원)를 훨씬 상회합니다. 따라서 낙찰가 외에 추가로 110,000,000원을 부담해야 하므로, 총 지출 금액이 시세보다 높아지는 매우 위험한 상황입니다.

이러한 점을 감안할 때, 합리적인 투자 관점에서 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 입찰을 고려한다면, 인수 보증금(110,000,000원)을 제외한 순수 물건 가치에 대한 낙찰가로 접근해야 하며, 이는 곧 현 시세(80,000,000원 ~ 96,000,000원) 수준에서 결정될 수 있습니다.

종합적인 위험도를 고려하여, 예상 입찰가는 88,000,000원 으로 제안합니다.

이 경우, 총 매수 비용은 88,000,000원(낙찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 198,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 상당히 높은 금액이므로, 투자 가치를 면밀히 재검토하시기 바랍니다.

주의사항: 본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.