나이스옥션 법원경매 고양 2026타경740 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-6 펜타필타워 6층616호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지하철3호선 지축역" 북동쪽 인근에 위치하며 부근은 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장 및 "지하철3호선 지축역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 제6층 제616호로서 사용승인일:2022.12.20 외벽;화강석 붙임, 페어그라스 마감 등 내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등 바닥;아스타일 마감 창호:알루미늄 샤시창임.

이용상태

집합건축물대장등본상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 장방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측과 남동측으로 대로, 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08 -31)(고양지축지구)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역92024-11-12)(일부제한 구역 [전부제한구역으로 부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구 (2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도112m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서작성 기준 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경740 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-6 펜타필타워 6층616호

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 물건 현황

* 용도: 제1, 2종 근린생활시설 (집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원), 현재는 공실 상태)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제6층 제616호

* 사용승인일: 2022년 12월 20일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 공부와의 차이: 없음

* 감정평가서 작성 기준: 공실

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

* 토지 지분: 6.11㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

* 건물 지분: 28.7㎡ (약 8.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 지축역 북동쪽 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 본건이 속한 펜타필 타워는 지축지구의 중심 상업 시설 중 하나로, 대규모 아파트 단지와 인접해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 북동측과 남동측으로는 대로, 남서측으로는 중로에 접해 있습니다.

* 지하철 3호선 지축역까지 도보로 이용 가능한 거리에 있어 역세권의 이점을 가집니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구(고양지축지구)

* 도로: 광로3류, 대로1류, 중로2류 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 을1 근저당 (국민은행)

* 접수일자: 2023년 02월 13일

* 권리금액: 115,200,000원

3.2. 매각 후 소멸 권리

* 말소기준 권리인 을1 근저당 이하 모든 권리(갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 있으나 내용이 명시되지 않았으며, 감정평가서 작성 기준 공실임으로 명시됨)

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 149,914,740원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 보증금 총액이 0원이라도, 실제 점유자나 별도의 계약 관계가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

* 본건이 위치한 펜타필 타워는 지축지구 내 상업 시설로, 주변에 아파트 단지와 업무용 빌딩이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 인근 지역에는 약 3만 4천 가구의 아파트가 밀집해 있으며, 고양삼송지구(6만 가구) 및 은평뉴타운(5만 6천여 가구)과도 인접하여 광역적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 펜타필 타워는 상업시설과 병의원 등 다양한 용도로 구성되어 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 역세권 가치

* 지하철 3호선 지축역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 이는 상권 활성화 및 임대 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.3. 주변 시설 및 특이사항

* 인근에는 지축역채움프라자상가, 지축푸리마타워, 지축 아쿠아테라스몰 등 다수의 상업 시설이 위치하고 있어 상권 간 경쟁 및 협력 가능성이 있습니다.

* 펜타필 타워는 의료 특화 상업시설로서 병의원 입점에 유리한 구조를 갖추고 있습니다.

* 검색 결과 상, 본건 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하여 지역 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

* 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 의료 및 기타 시설

* 본건의 건물 용도가 제1종근린생활시설(의원)이었고, 펜타필 타워 자체가 의료 특화 상업시설로 기획된 점을 고려할 때, 주변에 병의원 및 관련 시설이 다수 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본건은 현재 공실 상태이며, 감정평가서 작성 기준일 또한 공실이었습니다.

* 따라서 향후 임차인 확보 및 공실 장기화에 대한 위험을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, 실제 점유자가 존재하거나 미등기 권리 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 제한보호구역, (한강)폐기물 매립시설 설치 제한지역 등 다수의 토지 이용 계획상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 제한보호구역(전방지역)에 해당하므로 군사 작전 지역과의 관계에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특징 요약

* 본건은 지하철 3호선 지축역 초역세권에 위치한 신축(2022년 사용승인) 상가로, 입지 조건이 우수합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각되며, 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 깨끗합니다.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 리스크 요인이지만, 주변 대단지 아파트 및 상업 시설과의 연계성을 고려할 때 임차인 확보 가능성은 있다고 판단됩니다.

* 의료 특화 상업 시설로 기획된 점 또한 타겟 업종 선정 시 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 투자/실사용 적합성 평가

* 투자 목적: 역세권 신축 상가라는 점에서 장기적인 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 리스크와 임대 수요 분석이 중요합니다.

* 실사용 목적: 병의원, 학원, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능하며, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 이점

* 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

8.2. 역세권 프리미엄

* 지하철 3호선 지축역과의 높은 접근성은 유동인구 확보 및 상권 활성화에 기여하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

* 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 현황 고려

* 본건의 감정가는 181,000,000원입니다.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 추가 고려사항

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 지역 상권 분석, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 인수되는 별도의 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.