나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60527 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-62 삼성캐슬 106동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산한방병원’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

다세대주택(주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

2026.6.29. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60527 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-62 삼성캐슬 106동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 330,000,000원

토지면적: 54.49㎡ (약 16.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.74㎡ (약 18.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제101호

이용상태: 다세대주택 (주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등)

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

공부와의 차이: 해당사항 없음.

준공년월: 2016년 (건축물표제부 기반)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산한방병원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

물건의 남서측으로 세로변과 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설:

동국대학교 일산한방병원 및 관련 편의시설(은행, 식당, 편의점, 카페 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 식사동은 교육기관 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 도농 복합 도시로 설명됩니다.

3. 권리분석

* 소유권 변동:

등기부등본상 소유권 변동 내역이 확인되며, 최근 소유권이전(2021-11-03) 된 이력이 있습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 김미현

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-28

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-10-10

대항력: 없음

비고: 임차인 김미현 씨의 경우, 보증금이 325,000,000원으로 높으나 등기부등본상 '을5' 주택임차권으로 등기되어 있으며, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서:

주의사항 및 특수물건정보에 따르면, 2026년 6월 29일 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인의 대항력이 포기되었으며, 보증금 반환 관련 채무를 매수인이 인수할 부담이 없습니다.

* 등기부상 권리사항:

등기부상 여러 압류(안산시, 국민건강보험공단, 미추홀구, 고양시) 및 강제경매 개시결정(주택도시보증공사) 등기(사건번호: 2026타경60527)가 존재하였으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (등기부요약에서 '말소' 표기된 사항들)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계:

0원 (HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금 없음)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 식사동은 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 인근에 동국대학교 일산한방병원이 있어 관련 시설 이용이 편리합니다. 또한, 의류 매장이 밀집된 '구제거리'가 있어 쇼핑 명소로 알려져 있으며, 다양한 상업 시설이 분포되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

동국대학교 일산한방병원 내 은행, 식당, 편의점, 카페 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 인프라:

노선버스정류장 및 간선도로가 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 및 의료 환경:

초등학교부터 대학교까지 교육기관이 인접해 있으며, 동국대학교 일산한방병원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

* 임대 현황:

본 물건의 정확한 임대 현황은 '임대 미상임'으로 표기되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 구역 지정은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련 주의사항:

비록 임차인 김미현 씨의 보증금이 325,000,000원으로 높고, 대항력이 없음에도 불구하고, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금 반환에 대한 채무를 인수하지 않게 되었습니다. 이는 잠재적 리스크를 크게 감소시키는 요인이지만, 관련 서류 및 법적 효력을 면밀히 재확인할 필요는 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부:

주변 지역 조사 결과, 명확하게 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, '삼성캐슬' 단지 내 1층에 소재합니다. 입지적으로 동국대학교 일산한방병원 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 건물의 구조 및 이용 상태는 일반적인 다세대주택과 유사하며, 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 존재합니다. 가장 큰 특징은 높은 보증금의 임차인이 존재함에도 불구하고, 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 및 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금 반환 의무를 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 본 경매 물건의 투자 리스크를 대폭 낮추는 핵심 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 325,000,000원에 대한 매수인 인수 부담이 전혀 없습니다. 이는 잠재적 손실을 방지하는 가장 큰 이점입니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 감정가는 330,000,000원이지만, 최근 유사 다세대주택 실거래가는 167,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 나타나 가격 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 보수적일 수도, 혹은 '삼성캐슬' 단지의 가치가 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다. (매매 JSON 정보 분석)

* 안정적인 주거 환경: 동국대학교 일산한방병원 인근의 생활 편의시설과 교통 접근성이 우수하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 330,000,000원입니다.

임차인의 보증금 325,000,000원이 매수인이 인수하지 않아도 되므로, 실질적인 매수인의 부담은 부동산 자체의 가치에 기반하게 됩니다.

최근 유사 다세대주택 매매 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

- 56.4㎡ (약 17.1평) 면적의 주택이 167,000,000원에 거래되었습니다. (2026년 7월)

- 67.98㎡ (약 20.6평) 면적의 주택이 220,000,000원에 거래되었습니다. (2026년 5월)

이는 본 물건의 전용면적 61.74㎡ (약 18.7평) 기준으로 환산 시, 대략 167,000,000원에서 220,000,000원 사이의 시세를 추정할 수 있습니다.

하지만 '삼성캐슬'이라는 특정 단지의 가치, 건축 연도(2016년), 그리고 감정평가사의 평가액(330,000,000원)을 종합적으로 고려해야 합니다. 최근 거래 사례가 감정가보다 현저히 낮은 점은 주목할 필요가 있습니다.

일반적인 경매 투자 전략상, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기본으로 보되, 유사 물건의 실제 거래가와 잠재적 리스크(해소된 임차인 보증금 부담은 큰 장점)를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 합리적인 수준에서 입찰가를 설정할 수 있습니다. 최근 거래가와의 차이가 크므로, 보수적으로 접근하되 '삼성캐슬' 단지의 가치를 고려하여 보수적인 추정 시세인 210,000,000원에서 감정가 사이의 가격대를 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 80% ~ 85% 수준을 고려한다면, 약 264,000,000원에서 280,500,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.