나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70423 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 15층 1510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 의정부 경전철 '경기도청북부청사역' 남측 인근에 위치하고 있으며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공공청사 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 의정부 경전철 '경기도청북부청사역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제15층 제1510호로서 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 현황 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북동측으로 노폭 약 10~12미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신곡동 764-8 :일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수:3층이상,건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등 미상임. -본건이 속한 건물은 집합건축물대장 표제부상 2024.9.23.에 ‘건축과-23880호’에 따른 위반건축물로 표시된 후, 2025.02.20.일자로 일부 시정된 상태{건축과-4147(2025.2.20.)호에 따른 "위반건축물 일부시정"[미시정사항: 무단증축, 지상1층, 업무시설(오피스텔), 조립식패널조, 4.5㎡]}인바 경매진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70423 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 15층 1510호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한국주택금융공사

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

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1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 신곡동 소재 의정부 경전철 '경기도청북부청사역' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공공청사 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 의정부 경전철 '경기도청북부청사역' 및 버스정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상16층 건물 중 제15층 제1510호에 해당합니다.

* 도로: 본건 건물 북측 및 북동측으로 노폭 약 10~12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 과밀억제권역에 속합니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 800% 이하, 층수 3층 이상, 건축물 용도 상업용지로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 23일자 '압류(행정안전 국 징수과-005322)' 건입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: '을3 주택임차권'으로 등기된 문승주 씨의 임차권이 2024년 7월 24일 접수되었으며, '인수'로 표시되어 있습니다. 이 임차인은 전입일자 2023년 1월 4일, 확정일자 2022년 12월 23일자로 대항력이 있으며, 보증금 125,000,000원에 차임은 0원입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 125,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전(2021-12-09, 주식회사 은림영우) 및 신탁등기 말소(2021-10-29, 남양건설산업주식회사) 내역이 있습니다. 강제경매 개시결정(2026타경70423) 채권자는 한국주택금융공사이며, 채권 금액은 141,979,125원입니다.

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1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 신곡동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공공청사 등이 혼재된 복합 상업 및 주거지역입니다.

* 경기도청북부청사역 인근으로 관공서 및 상업시설 이용이 편리하며, 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 스테이션615 오피스텔의 경우 2024년 5월 10층 14층이 13,200만원, 2024년 1월 23일 14층이 12,000만원에 거래되었으며, 2025년 9월 4일 13층이 11,500만원에 거래되었습니다.

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1.4. 생활정보

* 본 건이 속한 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 주차장, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변으로는 경전철역, 버스정류장 외에도 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건이 속한 건물은 2024년 9월 23일부로 위반건축물로 표시되었으며, 2025년 2월 20일 일부 시정되었으나, '무단증축, 지상1층, 업무시설(오피스텔), 조립식패널조, 4.5㎡'에 해당하는 미시정 사항이 존재합니다. 이는 향후 철거 등 추가 비용 발생 가능성이 있으며, 건물 이용 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금: 문승주 임차인의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 취득 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도청북부청사역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 그러나 위반건축물 등재 사실과 125,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하여, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 최근 실거래가가 11,500만원에서 13,200만원 수준이었으나, 보증금 인수 금액을 고려할 때 실질적인 취득 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경기도청북부청사역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 소형 오피스텔: 전용면적 23.91㎡ (약 7.23평)으로 1인 가구 수요에 적합한 소형 평형입니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 131,000,000원이며, 최근 실거래가는 11,500만원에서 13,200만원 수준을 보이고 있습니다.

하지만 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 이로 인해 총 실질 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다.

만약 본 건의 시장 가치를 131,000,000원(감정가)으로 가정하고, 인수해야 할 보증금 125,000,000원을 고려하면, 보증금 지급 후 낙찰자가 실질적으로 투자해야 하는 금액은 6,000,000원(131,000,000원 - 125,000,000원)에 불과합니다. 이는 시장 상황 및 물건의 다른 위험 요소(위반건축물 등)를 감안할 때 매우 낮은 수준의 입찰가입니다.

최근 최저 실거래가인 11,500만원을 기준으로 하더라도, 낙찰자가 실제 부담해야 하는 총액은 (입찰가 + 125,000,000원)이 되므로, 총 취득 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 실질적인 취득 비용이 시장 가격을 상회할 가능성이 매우 높아, 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

그럼에도 불구하고 입찰에 참여한다면, 총 취득 비용이 시장 가격을 넘지 않는 선에서 매우 공격적인 입찰가를 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

총 예상 취득 비용: 10,000,000원 (입찰가) + 125,000,000원 (인수 보증금) = 135,000,000원

이 예상 총 취득 비용 135,000,000원은 감정가 131,000,000원보다 높으며, 최근 실거래가인 11,500만원~13,200만원과 비교해도 최소 300만원에서 최대 2000만원까지 높은 금액입니다. 따라서 보증금 인수 부담이 실질적인 투자 수익률에 상당한 악영향을 미칠 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.