나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경91 [1] 경기도 포천시 신북면 기지리 101-3 포천윤중후레쉬빌아파트 105동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "경복대학교 포천캠퍼스" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 소규모공장, 임야 등이 혼재 되어있음.

교통상황

차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 14층 건물 내 제4층 제404호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 하이새시 마감 등

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

도시가스설비에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약11미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(신포천APT), 성장관리계획구역(남부지역), 제2종지구단 위계획구역(신포천APT), 지방2급하천(포천천)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(의정부국도유지사 무소 문의)<도로법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시 공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경91 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 신북면 기지리 101-3 포천윤중후레쉬빌아파트 105동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 77,000,000원

* 토지면적: 40.46㎡ (약 12.24평)

* 건물면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

* 아파트명: 포천윤중후레쉬빌

* 준공년월: 2003년 7월 11일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕

* 해당 동 층수: 14층 건물 내 4층

* 총 세대수: 578세대

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "경복대학교 포천캠퍼스" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 소규모 공장, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 11미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구(신포천APT), 성장관리계획구역(남부지역), 제2종지구단위계획구역(신포천APT), 지방2급하천(포천천)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 기준, 외국인 및 용도 주택 등은 대상 외로 명시됨).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 25일 접수된 우리은행 근저당권 (을12, 48,400,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 경기신용보증재단 가압류(갑14), 주식회사 우리카드 가압류(갑15), 신한카드 가압류(갑16), 우리은행 임의경매개시결정(갑17) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제시된 정보상으로는 매수인이 인수해야 할 특별한 권리는 없어 보입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 대항력 있는 임차인이나 보증금/차임이 미상인 임차인은 확인되지 않았습니다. (만약 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 등기부채권 총액: 93,846,996원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 속한 포천윤중후레쉬빌 아파트는 주거단지와 함께 근린생활시설, 소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 복합적인 지역에 위치하고 있습니다.

* 대학 인접성: "경복대학교 포천캠퍼스"가 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 관련 임대 수요를 일부 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량의 주 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 기본적인 커뮤니티 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설: "경복대학교 포천캠퍼스"가 근거리에 있습니다. (주변 초/중/고등학교 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 환경 규제: 토지 이용 계획상 '지방2급하천(포천천) 저촉', '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역' 등에 해당되어 환경 관련 규제나 잠재적인 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 개발 제한: '계획관리지역', '성장관리계획구역', '제2종지구단위계획구역', '성장관리권역' 등 다수의 도시계획적 제한이 존재하여 향후 재건축이나 대규모 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

* 도로 관련 규제: '접도구역'에 해당되어 도로와의 관계에서 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설 확인 필요: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리장 등)이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, '소규모 공장' 및 '임야' 등이 혼재하고 '가축사육제한구역'임을 감안할 때, 실제 현장 방문 시 악취, 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인들을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면 소재 포천윤중후레쉬빌 아파트 105동 404호로, 2003년 준공된 아파트입니다. 감정가는 7,700만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 비교적 깨끗한 편으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '지방2급하천 저촉', '가축사육제한구역' 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재하며, 주변에 소규모 공장 등이 혼재하는 점은 고려할 필요가 있습니다. 인근에 경복대학교 포천캠퍼스가 위치해 있으며, 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 부채가 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 소형 투자 가능: 49.97㎡ (약 15평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실거주 목적 투자에 적합하며, 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 경복대학교 인접: 대학가 주변의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(약 49.97㎡)의 아파트가 2026년 7월 20일에 7,400만원에 거래되었습니다. 또한, 약간 더 넓은 면적(약 53㎡)의 아파트가 2026년 7월 8일 8,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가 7,700만원은 적정 수준으로 판단됩니다. 본건의 4층이라는 층수와 면적을 고려하여, 보수적으로 77,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.