나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70350 [1] 경기도 의정부시 신곡동 755-2 풍림아이원아파트 102동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 의정부경전철 '새말역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 하천, 공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 의정부경전철 '새말역' 등이 소재하여 대중교통여건 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘트리트 경사스라브지붕 17층중 제4층 제403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배, 인테리어, 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형상의 토지로 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 '장곡로', 단지 동측으로 '추동로91번길' 등을 이용하여 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(천보중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), <추가기재>건폐율:50%이하,용적율:220% 이하,층수:20층이하,건축물용도:아파트(자세한사항은 주택과에서 확인)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 침실2의 발코니2는 방으로 확장되어 발코니2는 존재하지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2026타경70350 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 의정부시 신곡동 755-2, 풍림아이원아파트 102동 4층 403호입니다.

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 378,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 47.17㎡ (약 14.27평)이며, 건물 면적은 84.94㎡ (약 25.70평)입니다. 건물 지분은 84.9367㎡로 전용면적 기준입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 의정부경전철 '새말역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 하천, 공원 등이 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 단지 북측 '장곡로'와 동측 '추동로91번길'을 통해 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 의정부경전철 '새말역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사스라브지붕 17층 중 제4층에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류, 중로3류, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 중점경관 관리구역 등에 해당합니다. 건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 층수 20층 이하의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 23일에 접수된 기흥세무서장의 압류(갑12)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, '대항력 있는 임차인'의 존재가 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

현재 임차인 현황으로는 강성호 씨가 있으며, 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-22, 확정일자 2023-08-18, 배당신고일자 2026-03-16로 기재되어 있습니다.

임차인 강 는 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 보이나, 차임이 0원이라는 점과 배당신고일 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 여부를 최종적으로 확인해야 하는 중요한 변수입니다. 따라서, 이에 대한 철저한 확인과 주의가 필요합니다.

등기부등본상 소유권 변동 및 압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 말소기준권리 이후에 등기된 것으로 매각으로 인해 소멸될 것입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

의정부경전철 '새말역'이 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 편의시설로는 상점, 병원, 학교 등이 있으며, 하천 및 공원이 인접해 있어 생활 편의성과 쾌적성을 동시에 제공합니다.

5. 생활정보

아파트 단지명은 금오풍림아이원이며, 2005년 2월 24일 사용승인되었습니다.

총 7개 동, 606세대로 구성되어 있으며, 본건은 102동 4층 403호입니다.

전용면적은 84.9367㎡ (약 25.70평)이며, 공급면적은 84.94㎡ (약 25.70평)으로 추정됩니다.

단지 내 주차는 지하 17대, 지상 12대, 총 161대가 가능합니다 (총 주차대수: 161대).

아파트 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 강 의 존재입니다.

보증금 225,000,000원을 신고하였고 대항력이 있으므로, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이에 대한 법원의 최종 확인 및 배당표 확정 시점을 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 '(한강)폐기물 매립시설 설치제한지역'으로 분류되어 있어, 해당 지역의 환경적 특성이나 향후 개발 계획 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

2005년 준공된 아파트로, 신축 아파트 대비 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 풍림아이원아파트로서, 의정부경전철 '새말역' 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주변 환경 또한 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 변수이며, 명도 과정 및 명도 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 반드시 입찰 전 최종 확인이 필요한 부분입니다.

감정가와 최근 실거래가를 비교했을 때, 가격적인 메리트는 있으나 임차인 관련 리스크를 충분히 상쇄할 수 있는지에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

편리한 교통망: 의정부경전철 '새말역' 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용이 용이합니다.

쾌적한 주거 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 하천 등이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순화될 수 있습니다 (임차인 이슈 제외).

비교적 합리적인 시세: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 과도하게 높지 않아 투자 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.9367㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 5월 5일 4층 36,500만원, 2026년 7월 18일 11층 36,900만원, 2026년 7월 17일 9층 36,500만원 수준입니다.

본건의 감정가는 378,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 강 의 보증금 225,000,000원이 인수되지 않는다고 가정하고, 최근 시세인 36,500만원 ~ 36,900만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경매 입찰 시 통상적인 입찰가율(시세 대비 80~90%)을 적용하면, 292,000,000원 ~ 332,100,000원 범위가 됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 고려하여 다소 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 최종적으로 확정된다면, 시세 범위 내에서 낙찰 가능성이 있습니다.

신중한 검토와 현장 조사를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. (본 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 것이므로, 실제 입찰 시에는 반드시 법원 현황 조사, 임장 활동, 전문가와의 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.