나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10347 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 707 이안테라디움방학역 3층 314호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "방학역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용빌딩, 근린생활시설, 종교시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(방학역, 1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제3층 제314호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

오피스텔로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역(방학역세권, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10347 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 707 이안테라디움방학역 3층 314호

건물명: 이안테라디움방학역

구분: 집합건물

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년

해당 층수: 3층 (총 13층)

전용면적: 17.86㎡ (약 5.4평)

감정가: 150,000,000원

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.4. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "방학역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 종교시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 1호선 방학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 서측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

을구 1번으로 주택 임차권(이승엽, 보증금 1억 6천만원)이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 갑구 6번 강제경매(주택도시보증공사, 2026.02.25. 접수)보다 후순위로 등기되어 있어 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

총 채권액은 1억 6천만원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이승엽)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022.10.14.

* 배당신고일자: 2024.10.29.

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

* 임차인명: 이

3.3. 특이사항

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 기재되어 있으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다. HUG 관련 조건 변경 내용과 실제 임차권 인수 여부에 대한 추가적인 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 건물에 속해 있으며, 복합적인 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상권 특징

방학역 역세권에 위치하여 유동인구가 있으며, 주변 상업 및 업무시설과의 연계성이 좋습니다.

(주변 혐오시설 검색 결과, 이안테라디움방학역 주변에서 직접적으로 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조 평지붕이며, 총 13층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 교통: 1호선 방학역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 생활: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 지역 내 업무시설 밀집 지역으로 출퇴근 직장인 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 임차권은 말소 예정이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구로 인해 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담 또는 법적 분쟁의 소지가 없는지 최종 확인이 필수적입니다. HUG의 구체적인 역할과 변경된 인수 조건에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

6.2. 건물 내부 상태

이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 현장 방문 시 내부 하자 여부, 관리 상태 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규 제한 사항이 적용되고 있어, 향후 건물 이용 및 재건축 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학동 역세권에 위치한 17.86㎡(약 5.4평)의 소형 오피스텔로, 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 1인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용 가치가 있습니다. 경매 절차상 임차권은 말소될 것으로 분석되나, HUG 관련 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 내부 미확인 상태이므로 현장 답사를 통한 정확한 상태 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 방학역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 교통 편의성이 뛰어나 잠재적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 소형 면적 및 신축 건물

전용면적 17.86㎡의 컴팩트한 사이즈로 투자 진입 장벽이 낮으며, 2021년 준공된 신축 건물이라는 점에서 경쟁력이 있습니다.

8.3. 합리적인 감정가

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 감정가를 바탕으로 적절한 입찰가 산정 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 정보에 따르면, 동일 건물(이안테라디움방학역)의 전용 17.86㎡ 오피스텔은 2025년 9월부터 2026년 4월 사이 약 130,000,000원(1.3억원) 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 150,000,000원

최근 실거래가: 130,000,000원

인수되는 보증금: 0원 (권리분석상)

상기 시세와 감정가, 그리고 인수될 권리가 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰을 고려하시는 분께서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 추가적인 법률 검토를 마친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.