나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61473 [1] 서울특별시 성동구 고산자로26길 11, 101동 5층 503호 (마장동,우성에비뉴) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 "마장동 우체국" 동측 인근에 위치하며 주위는 시장, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 5층 503호로서,

외벽 : 시멘트 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(후면 별첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 외곽으로 도로 개설되어 있으며, 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-11-24), 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61473 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 고산자로26길 11, 101동 5층 503호 (마장동, 우성에비뉴)

* 용도: 아파트

* 감정가: 813,000,000원

* 토지면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

* 건물면적: 70.88㎡ (약 21.44평)

* 전용면적: 약 70.88㎡ (503호 55.142㎡ + 503-1호 약 15.74㎡)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 마장동 소재 "마장동 우체국" 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건 주위는 시장, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 5층 503호임.

* 외벽, 내벽, 창호: 시멘트 페인팅 마감, 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시창호 마감 등으로 이루어져 있음.

* 토지 이용: 본건 토지는 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중이며, 아파트단지 외곽으로 도로 개설되어 있고 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 5일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(을5)임.

* 주요 권리내역:

* 소유권 보존 및 이전 등기 확인됨.

* 을구 7번 순위 주택임차권: 김미라 (임차보증금 300,000,000원) - 본 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 전액을 인수해야 함.

* 기타 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 대부분 매각으로 소멸될 예정임.

* 채권자: 본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

* 인수되는 권리: 을구 7번 김미라 임차인의 주택임차권 (보증금 300,000,000원)은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 마장동 지역은 주거지와 상업시설, 시장 등이 혼재된 지역으로 기본적인 상권을 형성하고 있음.

* 인근에 마장동 우체국이 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 성동구는 지속적인 개발과 교통 편의성 증대로 인해 가치 상승이 기대되는 지역임.

* 지역 특성상 마장동 축산물 시장과 같은 시설이 인근에 위치하고 있어, 이에 따른 소음, 냄새 등 주거 환경에 대한 개인별 선호도 차이가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물: 우성에비뉴 101동 5층 503호, 아파트로 이용 중임.

* 내부 구조: 전유부분(70.88㎡)이 실제로는 503호(55.142㎡)와 503-1호(약 15.74㎡)로 구분되어 두 개의 독립적인 출입문을 가진 공간으로 나누어져 있음. 이는 일반적인 아파트 구조와 다른 점으로, 실제 사용 시 분할하여 사용하거나 특정 용도로 활용될 수 있는 특징이 있음.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 지하주차장 시설 등이 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김미라 씨의 보증금 300,000,000원 인수 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하므로, 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려해야 함.

* 중복 사건 진행: 본건(강제경매 2024타경61473) 외에 삼성화재해상보험주식회사의 임의경매(2024타경62896)도 동시에 진행 중임. 낙찰 후 권리관계 정리에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 구조적 특이사항: 503호와 503-1호로 분리된 독립된 출입문 구조는 향후 임대나 매각 시 용도 제한이나 가치 평가에 영향을 줄 수 있는 점을 유의해야 함.

* 토지이용계획: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 건축 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합의견

* 본건은 서울특별시 성동구 마장동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 813,000,000원임.

* 가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인 김미라 씨의 보증금 300,000,000원 인수 가능성으로, 이는 물건의 실질적인 매입 비용에 직접적인 영향을 미치는 주요 요소임.

* 503호와 503-1호 두 개의 독립 출입문을 가진 구조는 독특한 활용 가능성을 제시하지만, 동시에 권리관계 및 실제 이용에서의 복잡성을 야기할 수 있음.

* 주변 환경은 대체로 보통 수준이나, 지역 특성상 마장동 축산물 시장과 같은 시설이 인근에 위치하고 있음을 인지해야 함.

* 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어, 철저한 권리분석과 함께 명도에 대한 충분한 검토가 반드시 필요함.

1.7. 투자포인트

* 성동구 마장동의 입지: 마장동은 지속적인 개발과 교통 편의성 증대로 향후 가치 상승이 기대되는 지역임.

* 임차인 인수금액 고려: 김미라 씨의 보증금 300,000,000원을 제외한 실질적인 취득 가치를 평가하여 접근하는 것이 중요함.

* 구조적 활용성 분석: 두 개의 독립 출입문을 가진 구조가 임대 수익 극대화 또는 특정 수요층 공략에 유리할 수 있는지 면밀히 분석해야 함.

* 시세 대비 비교: 현재 감정가가 주변 아파트 시세와 비교했을 때 적정 수준인지, 또는 인수되는 임차 보증금을 감안했을 때 매력적인 가격인지 여부를 비교 분석하는 것이 필요함.

1.8. 예상입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 300,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 평가해야 함.

* 따라서, 본건의 실질적인 총 취득 비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 간주하여, 이를 주변 시세 및 본건의 가치와 비교하여 합리적인 수준이 될 수 있도록 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

* 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 위와 같은 산정 기준과 고려사항을 안내함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.