나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50234 [1] 서울특별시 은평구 구산동 188-52 삼성빌리지 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 구산동 소재 구산중학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 빌라등이 주를 이루어 형성되어 있는 기존주택지대로, 인근 간선도로변으로 각 종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원등 이 위치하고 있어 주거지로서의 제반 입지여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고 지하철역(구산역 / 6호선)이 도보로 약 16~18분 정도 거리에 위치하여 일반대중교 통사정은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 3층 302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 바닥 : 비닐쉬트등 마감, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

3층 302호 : 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스난방설비, 피로티식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 가장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구 역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약 에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임. (2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2008.07.31일 이며 본건이 속한 건물동은 지 상1층 ~ 지상5층 규모의 다세대주택으로서 총 8세대임. (3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인 부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황 도면을 기준으로 인근주민 구두탐문과 건물 외관조사 등을 병행하 여 내부이용상황등을 개략적으로 추정조사 하였는 바, 사실조회시 다소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바 랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 188-52 삼성빌리지 에이동 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50234 (1)이며, 감정가는 228,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적은 48.95㎡ (약 14.81평)입니다.

토지 지분 면적은 27.77㎡ (약 8.39평)입니다.

건축물대장상 건물은 2008년 7월 31일에 사용 승인되었으며, 해당 건물동은 총 8세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 은평구 구산동, 구산중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 빌라 등이 밀집한 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

인근 간선도로변으로는 다양한 근린생활시설, 점포, 상가 등이 위치하고 있으며, 각급 학교 및 근린공원도 가까이 있어 주거지로서의 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

1.2. 교통상황

차량 접근은 용이한 편이며, 시내버스정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치합니다.

지하철 6호선 구산역은 도보로 약 16~18분 정도 소요되어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2021카단821683)으로, 접수일자 2021년 12월 17일, 권리자 서민금융진흥원(금액 8,617,105원)입니다.

본 건에는 주택도시보증공사(홍성용) 명의의 주택임차권(을7)이 등기되어 있으나, 대항력이 없습니다.

임차인의 보증금은 260,000,000원이며, 확정일자 2021년 5월 18일, 전입일자 2021년 5월 28일입니다.

주택도시보증공사는 해당 임차보증금 반환 채권을 양수한 승계인으로, 매각으로 인해 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다(2026.4.27.자). 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

그 외 등기부상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 268,617,105원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 구산동 지역은 다세대주택과 빌라가 밀집된 주거 지역입니다.

인근 도로변을 따라 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

대규모 상권이라기보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 마트, 편의점 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 구산중학교가 인근에 있으며, 초등학교 및 고등학교도 근거리에 위치합니다.

* 의료시설: 종합병원이나 대형 병원은 다소 거리가 있으나, 인근 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

* 녹지/휴식: 근린공원이 가까이 있어 휴식 공간으로 활용할 수 있습니다.

* 주차: 건물 자체에 피로티식 주차장이 마련되어 있으나, 세대당 주차 가능 대수는 충분하지 않을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(외국인 등 용도, 아파트 등). 매수 시 관련 법규에 따른 토지거래허가를 반드시 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으며, 계약 이행 강제금이 부과될 수 있습니다.

* 내부 확인의 어려움: 폐문 및 관계인 부재로 인해 건축물현황도면 및 외부 관찰을 통해 내부 이용 상태를 개략적으로 조사하였습니다. 실제 내부 상태는 현장 조사 시 다를 수 있으므로, 입찰 전 관계인을 통해 내부 확인을 시도하는 것이 좋습니다.

* 건축물 용도/구조: 다세대주택으로 이용 중이나, 건축물대장과 실제 현황이 다를 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수해야 할 특별한 부담은 없으며, 주택도시보증공사의 임차권은 소멸될 예정입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 후 허가 절차를 반드시 거쳐야 하는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

감정가 대비 주변 시세 분석 결과, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 시세 조사와 현장 확인을 통해 면밀한 가치 평가가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신규 권리 발생 가능성 낮음: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 주거지로서의 안정성: 주변이 주택 밀집 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 임차권 관련 확약서로 인해 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 228,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 7.5평~11.2평)의 다세대주택 매매 가격은 88,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 평당 약 1,000만원에서 1,176만원 수준입니다.

본 건의 전용면적은 48.95㎡ (약 14.81평)이므로, 이러한 평당 시세를 적용하면 대략 148,100,000원 ~ 174,340,000원 범위가 됩니다.

현재 감정가(228,000,000원)는 제공된 주변 시세 데이터 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 선에서, 주변 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

토지거래허가구역이라는 점과 내부 확인의 어려움 등을 감안하여, 신중한 입찰가를 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 제한적인 시세 분석에 근거한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 추가적인 시세 조사, 현장 조사, 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 토지거래허가구역 관련 규정을 철저히 확인하고 입찰에 임해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.