나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50240 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "역촌역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건물내 제3층 제304호로서, 외벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, "공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측 및 남측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50240 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 3층304호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건물 내 제3층 제304호

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

건물 사용승인일: 2020년 08월 06일

토지 면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물 면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

감정가: 2억 1,200만원

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 "역촌역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 2026년 03월 03일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5) 입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 윤

- 보증금: 1억 9,800만원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 12월 14일

- 확정일자: 2020년 11월 03일

- 배당신고일자: 2024년 10월 04일

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 윤 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사(신청채권자)는 윤 의 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 낙찰자에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

인수되는 임차보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 녹번동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

인근에 근린생활시설 및 관공서(서울서부경찰서) 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

오피스텔의 특성상 소규모 업무 및 1인 가구 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행 (대중교통 편리)

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. (추가적인 대형마트, 병원 등은 도보 거리 확인 필요)

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 서울서부경찰서와 인접하여 치안 환경이 비교적 안정적입니다. 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정 확인이 필요합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와의 확약 내용에 따라 매수인에게 별도의 추가적인 임차 보증금 부담은 없으나, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 공실이거나 임대 관계가 명확하지 않을 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 및 임대 현황을 반드시 확인해야 합니다. (다만, 윤 임차인이 존재했었음을 등기부로 확인할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 역촌역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 감정가는 2억 1,200만원으로 책정되었습니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제 사항이 존재하므로 취득 시 유의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* HUG 확약: 임차인 관련하여 매수인이 추가 부담할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 본 물건의 전용면적(26.85㎡)은 2억 1,000만원 ~ 2억 3,000만원 수준에서 거래될 것으로 예상됩니다.

감정가(2억 1,200만원)는 현재 시세와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없는 점, 신축 건물이라는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 1억 9,000만원 ~ 2억 1,000만원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 이내 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 동향에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.