나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50219 [1] 서울특별시 은평구 신사동 13-17 동명홈타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 소규모의 점포 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선 응암역)이 소재하는 등 제반 대중교통 편의도는 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 5층건 내 5층 501호로서, 외 벽 : 석재 마감 등. 창 호 : 섀시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구 역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8. 26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트,지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 집합건축물대장 건축물현황도를 기준하여 내부이용상황을 도시하였으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울서부지방법원 2026타경50219 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 13-17 동명홈타운 5층 501호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 다세대주택 및 근린생활시설)

감정가: 212,000,000원

토지면적: 23.60㎡ (약 7.14평)

건물면적: 41.06㎡ (약 12.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 정보: 동명홈타운, 2008년 04월 08일 사용승인, 철근콘크리트구조 평스래브지붕 5층 건물 내 5층 501호. 연면적 442.15㎡(약 133.75평), 대지면적 202.4㎡(약 61.23평).

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 제시외 건물 포함 (25.00㎡).

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 소규모 점포 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

총 채권액은 270,000,000원이며, 말소기준권리는 2026년 3월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 07월 30일

확정일자: 2021년 07월 30일

배당신고일자: 2023년 08월 18일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권 보존: 강정순 (2008.07.24)

소유권 이전: 김경수 (2009.03.26)

소유권 이전: 김묘정 (2021.08.04, 매매)

주택 임차권: 김동희 (270,000,000원, 2021.07.30 전입/확정, 말소 대상)

강제경매: 주택도시보증공사 (270,000,000원, 2026.03.03, 말소기준권리)

* 인수되는 권리 분석

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 김동희는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사에서 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

2026년 5월 8일, 신사동 342-28번지 소재 신한노블레스(건축년도 2003년) 전용면적 82.37㎡(약 24.9평)가 390,000,000원에 직거래되었습니다.

2026년 5월 7일, 신사동 4-33번지 소재 미건빌라(건축년도 1992년) 전용면적 58.71㎡(약 17.8평)가 211,000,000원에 중개거래되었습니다.

2026년 5월 6일, 신사동 38-5번지 소재 하나쉐르빌(건축년도 2002년) 전용면적 43.53㎡(약 13.2평)가 200,000,000원에 중개거래되었습니다.

* 건물 정보 분석

본건의 건물면적은 41.06㎡(약 12.42평)이며, 감정가는 212,000,000원입니다.

가장 유사한 면적인 하나쉐르빌(43.53㎡, 약 13.2평)이 200,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 약간 높은 편으로 보입니다.

그러나 주변 시세는 200,000,000원 내외로 형성되어 있으며, 물건의 상태나 층수, 정확한 위치에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 단독주택과 소규모 공동주택, 상가 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교육 시설로는 덕산중학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

교통 편의성은 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있어 양호한 편입니다.

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 응암역 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 취득 시 허가가 필요하며, 해당 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 거래 시 주의가 필요합니다.

폐문부재: 수차례 방문했으나 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상 현황을 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 내부 확인이 필수적입니다.

제시외 건물 포함: 25.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임차 관계는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 6호선 응암역 역세권에 있어 교통이 편리합니다.

감정가는 212,000,000원이며, 건물면적은 41.06㎡(약 12.42평)입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 특히 HUG의 확약서 제출로 임차보증금 인수 위험이 제거되었습니다.

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 거래가가 200,000,000원 내외임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준입니다.

다만, 토지거래허가구역, 폐문부재로 인한 내부 확인 어려움, 제시외 건물 포함 등은 투자 전 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

HUG의 임차보증금 인수 위험 제거: 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 안전하게 인수 가능합니다.

역세권 입지: 6호선 응암역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

시세 대비 합리적인 가격: 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서 투자를 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 212,000,000원

최근 유사 면적 매매 사례 (43.53㎡): 200,000,000원 (2026년 5월 6일)

본건 면적(41.06㎡) 기준 시세 추정: 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않습니다.

주변 시세, 물건 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적 예상 입찰가: 185,000,000원

적정 예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.