나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100398 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 청룡오피스텔 제8층 제808호)으로서, 주위는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 (봉천역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 층 지상8층건내 제8층 제808호로서, (사용승인일: 2005.03.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호 (2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지) 지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 기호3 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호 (2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029 . 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100398 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층 808호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 75,000,000원

* 토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 토지지분: 4.735㎡ (약 1.43평)

* 건물면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

* 건물지분: 13.2㎡ (약 3.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 정보:

* 건축년도: 2005년 (사용승인일: 2005.03.10)

* 총 층수: 8층

* 해당 층: 8층

* 전용면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

* 총 호실 수: 70호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "관악초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건은 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 김OO

* 경매구분: 부동산강제경매

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-18

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고:

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑12 (2026-02-27 접수, 강제경매, 권리자: 김여훈, 권리금액: 63,934,830원)

* 을5 (2026-06-17 접수, 주택임차권, 권리자: 김여훈, 권리금액: 63,934,830원, 말소)

* 등기부채권 총액: 63,934,830원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요)

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 김 은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다. (등기부상 주택임차권 금액 63,934,830원이 확인되므로, 실제 보증금 및 현황에 대한 철저한 조사가 필수적이며, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 업무시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 봉천역 인근으로 유동인구와 배후수요는 일반적인 수준으로 예상됩니다.

* 주변에 관악초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 봉천역 이용이 가능하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 관악초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2024-09-10 ~ 2029-09-09). 또한 외국인 등 대상자 및 특정 용도 (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 허가구역 지정 기간 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)도 존재합니다. 이에 따라 해당 토지 취득을 위해서는 관할 구청의 토지거래허가 취득이 필수적이며, 허가 취득 여부 확인 및 절차 진행이 요구됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 금액 확인에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 등기부상 주택임차권 금액 63,934,830원이 확인되므로, 명도 과정에서 잠재적인 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심), 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 법적 제한사항이 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 청룡오피스텔 내 전용면적 13.20㎡(약 3.99평)의 소형 오피스텔로, 2005년에 건축되었습니다.

* 지하철 2호선 봉천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금액이 0원으로 기재되어 있고, 등기부상 임차권 금액과 차이가 있어 명확한 현황 파악이 필수적입니다.

* 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 요구되는 점을 반드시 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 봉천역 인근의 소형 오피스텔로 1인 가구 수요층을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 현재 감정가가 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 2월 8일: 8층, 13.2㎡ (약 3.99평) - 75,000,000원

* 2026년 3월 26일: 7층, 14.26㎡ (약 4.31평) - 82,000,000원

* 2026년 4월 27일: 7층, 13.2㎡ (약 3.99평) - 77,500,000원

* 최근 매매 사례 평균가: 약 78,166,667원

* 현재 물건 감정가: 75,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견 및 리스크 요인 고려 시, 본 건은 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 특히 토지거래허가 절차, 대항력 있는 임차인과의 명도 과정 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 점을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원 선에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (감정가 및 최근 실거래가 하단을 기준으로, 잠재적 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.