나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100401 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1388 동양파라빌 12층1227호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신설동 소재 지하철 1,2호선 "신설동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 부동산, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인근에 지하철 1,2호선 "신설동역" 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제12층 제1227호로서, (사용승인일 : 2005년 07월 22일) 외벽: 복합 판넬 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-03-15)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100401 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1388 동양파라빌 12층1227호

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.09㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신설동 소재 지하철 1,2호선 "신설동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 부동산, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1,2호선 "신설동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제12층 제1227호로서, 외벽은 복합 판넬 등, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샹시 창호 등으로 시공되었습니다.

사용승인일

2005년 07월 22일

4. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 03월 03일 접수된 주택도시보증공사의 전세권설정(을13)입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 압류(갑8, 갑10, 갑11) 및 강제경매(갑9) 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

주의사항

임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

등기부 내역 요약

- 갑5 (2008-05-29): 소유권이전 (이동기)

- 갑6 (2010-06-29): 소유권이전 (김윤자)

- 갑7 (2023-01-05): 소유권이전 (김로건) - 매매

- 을13 (2023-03-03): 전세권설정 (주택도시보증공사, 115,000,000원) - 말소기준권리

- 갑8 (2024-11-14): 압류 (종로구) - 말소

- 갑9 (2026-02-27): 강제경매 (주택도시보증공사, 115,000,000원) - 본건 경매 개시

- 갑10 (2026-03-16): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

- 갑11 (2026-04-24): 압류 (종로구) - 말소

등기부채권 총액: 115,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권 및 시세 분석

지역 특성

본건이 위치한 종로구 숭인동 일대는 상업용, 업무용 부동산과 오피스텔, 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 도심 업무지구 및 주거 기능을 함께 수행하는 지역입니다.

최근 거래 사례

최근(2026년 6월) 본건과 동일한 '동양파라빌' 오피스텔에서 유사 면적(27.09㎡)의 거래가 다음과 같이 있었습니다.

- 2026년 6월 2일: 133,000,000원 (12층)

- 2026년 6월 14일: 129,000,000원 (13층)

이 외에 24.93㎡ 면적의 거래가 125,000,000원에 있었습니다.

시세 동향

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 전용면적(27.09㎡)의 현재 시세는 약 1억 2,500만원에서 1억 3,300만원 사이로 형성되어 있습니다.

평균 면적 및 평당가

본건의 전용면적은 27.09㎡(약 8.19평)이며, 최근 유사 면적 거래 사례들의 평균 가격(약 1억 3,100만원)을 기준으로 했을 때, 해당 면적의 평당가는 약 151.8만원 수준으로 추정됩니다.

6. 생활정보

주변 편의시설

주변에 상업용, 업무용, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 신설동역을 중심으로 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 편입니다.

기타 생활 편의

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상

본건은 현재 임대차 관계가 미상으로 조사되었습니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없더라도, 실제 점유자와의 관계에서 명도 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음을 의미합니다.

명도 절차

비록 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 법원 경매 물건의 특성상 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 계획 제한

본건 토지이용계획상 외국인 토지거래 허가 구역 등으로 지정된 부분이 있으나, 이는 일반적인 주거 또는 업무용 오피스텔 거래 시에는 직접적인 영향이 크지 않을 수 있습니다. 다만, 향후 매각 시 참고사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 1,2호선 신설동역이 인근에 위치하여 교통이 매우 편리한 역세권 오피스텔입니다.

권리 인수 부담 없음

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 인수되는 권리관계 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

실용적인 면적

전용면적 27.09㎡(약 8.19평)는 1인 가구나 소규모 사업 용도로 활용하기에 적합한 실용적인 면적입니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1,2호선 신설동역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2005년에 준공되어 연식이 있으나, 도심 지역의 오피스텔로서 여전히 가치를 유지하고 있습니다. 권리분석 상 인수할 권리사항이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 명도 절차가 필요할 수 있다는 점은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 감정가는 시세 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

10. 예상 입찰가

산정 근거

본건의 감정가는 136,000,000원입니다. 최근 실거래가(2026년 6월)를 분석해보면, 동일 면적(27.09㎡)의 매매가는 1억 2,900만원에서 1억 3,300만원 사이에 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 할 때, 감정가는 시세 평균보다 약 3~4% 가량 높은 수준입니다.

권리 인수액

본건은 인수되는 권리사항이 없어 권리 인수 비용은 0원입니다.

권고 입찰가 범위

본건의 현재 시세를 고려하고, 명도 비용 및 기타 경매 부대 비용을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 시세의 하단부인 1억 2,500만원부터 시세 평균가인 1억 3,100만원, 혹은 낙찰 가능성을 높이기 위해 약간 상향된 1억 3,300만원 수준까지도 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 125,000,000원 ~ 133,000,000원 선에서 신중하게 결정하시길 권고 드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.