나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578009 [1] 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 1층 111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "공항철도 운서역" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "공항철도 운서역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 제1층 제111호로서,
(사용승인일 : 2019.4.2.)
외 벽 : 돌 붙임 및 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 왕복 6차로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

현황 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578009 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 1층 111호 (도로명: 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층 111호)

건물명: 프라임시티-1

용도: 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 859,000,000원

토지 면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

토지 지분: 11.495㎡ (약 3.48평)

건물 면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물 지분: 43.82㎡ (약 13.26평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕, 10층 건물 내 제1층 제111호

사용승인일: 2019년 4월 2일

건축물대장상 용도: 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)

건축물대장상 총 연면적: 16,913.66㎡ (약 5,119.65평)

건축물대장상 대지 면적: 1,758.1㎡ (약 531.81평)

건축물대장상 건축 면적: 1,044.8㎡ (약 315.99평)

2. 입지조건

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 중구 운서동 소재 "공항철도 운서역" 남동측 인근에 위치 (인천광역시 중구 햇내로13번길 17)

주위 환경: 본건은 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 "공항철도 운서역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 상태: 본건 북서측 및 북동측으로 왕복 6차로의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법)임.

3. 권리분석

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 6월 18일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 별도 상세 내용은 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 김지형

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 6일

* 확정일자: 2023년 11월 6일

* 배당신고일자: 2025년 1월 8일

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음)

집합건물 등기부 요약:

총 채권액 (등기부채권 총액): 648,000,000원 (감정가 대비 비율은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

1.4. 상권분석

주변 상가 구성: 본 물건은 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다.

건물 내 상가 업종: 본건은 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 이용 중이며, 건축물대장상에는 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

역세권 상권 특징: 공항철도 운서역이 인접하여 유동인구 확보에 유리하며, 오피스텔 및 주거 시설과 함께 상업 시설이 발달된 복합 상권입니다.

5. 생활정보

1.5. 생활정보

대중교통 이용 편의성: 공항철도 운서역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성: 본 건물 앞쪽으로 왕복 6차로의 도로가 있어 차량 진출입이 용이하며, 주차 공간 확보 여부는 별도 확인이 필요합니다.

주변 편의시설: 상업 및 주거 시설이 복합적으로 발달된 지역으로, 다양한 소매점, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

1.6. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건(예: 2025타경513544)이 진행 중이거나 예정되어 있어, 경매 절차의 복잡성 및 혼란이 발생할 수 있습니다.

장애물 제한 표면 구역: 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당하여, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오 시설: 인근에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전체적으로는 수도권매립지, LNG 인수기지, 화력발전소 등 대규모 산업 시설이 위치하고 있으나, 본 물건지와 직접적인 영향권에 있는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (주민 편의 시설로 전환되거나 자동 집하시설 설치 등 긍정적인 변화도 있습니다.)

7. 종합 의견

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 공항철도 운서역 인근의 역세권 상가로서, 편리한 교통 환경과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 상태입니다. 다만, 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성과 공항시설법상 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 공항철도 운서역과 인접하여 매우 높은 접근성과 유동인구 확보 용이.

복합 용도 지역: 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 다양한 업종의 사업 또는 임대 수익 창출 가능.

신축 건물: 2019년 준공 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 초기 관리 비용 부담이 적음.

권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

1.9. 예상 입찰가

감정가: 859,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 그리고 경매 진행 상황(중복 사건 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 추가적인 현장 조사를 통해 상권의 실제 활성화 정도와 공실률 등을 파악하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578009 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 1층 111호 (도로명 주소: 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층 111호)

건물명: 프라임시티-1

용도: 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 859,000,000원

토지 면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

토지 지분: 11.495㎡ (약 3.48평)

건물 면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물 지분: 43.82㎡ (약 13.26평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕, 10층 건물 내 제1층 제111호

사용승인일: 2019년 4월 2일

건축물대장상 건물 용도: 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)

건축물대장상 총 연면적: 16,913.66㎡ (약 5,119.65평)

건축물대장상 대지 면적: 1,758.1㎡ (약 531.81평)

건축물대장상 건축 면적: 1,044.8㎡ (약 315.99평)

2. 입지조건

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 중구 운서동 소재 "공항철도 운서역" 남동측 인근에 위치 (도로명 주소: 인천광역시 중구 햇내로13번길 17)

주위 환경: 본건은 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 "공항철도 운서역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 상태: 본건은 북서측 및 북동측으로 왕복 6차로의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 6월 18일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지형

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 6일

* 확정일자: 2023년 11월 6일

* 배당신고일자: 2025년 1월 8일

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

집합건물 등기부 요약:

총 채권액 (등기부채권 총액): 648,000,000원 (이는 등기부상 채권액의 합계이며, 실제 낙찰가와는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

1.4. 상권분석

주변 상가 구성: 본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 오피스텔과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다.

건물 내 상가 업종: 본건은 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 현재 이용 중입니다. 건축물대장상으로는 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 용도가 기재되어 있어, 다양한 업종의 상가 운영 또는 임대가 가능합니다.

역세권 상권 특징: 공항철도 운서역과 매우 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지이며, 오피스텔 및 주거 시설과의 복합적인 개발로 인해 안정적인 상권 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

1.5. 생활정보

대중교통 이용 편의성: 공항철도 운서역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

차량 접근성: 본 건물 앞쪽으로 왕복 6차선 도로가 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다. 다만, 건물 자체의 주차 가능 대수 및 환경은 별도의 확인이 필요합니다.

주변 편의시설: 상업 및 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

1.6. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일한 물건에 대한 여러 경매 사건(예: 2025타경513544)이 중복으로 진행 중이거나 예정되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 혼란이 발생할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

장애물 제한 표면 구역: 본 물건지는 공항시설법상 장애물 제한 표면 구역에 포함되어 있습니다. 이로 인해 향후 건물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반적으로는 대규모 산업 시설(수도권매립지, LNG 인수기지, 화력발전소 등)이 위치하나, 본 건 부동산과 직접적인 관련성은 낮은 것으로 파악됩니다. 최근에는 이러한 시설들이 주민 편의 공간으로 전환되거나 자동 집하시설이 설치되는 등 긍정적인 변화도 나타나고 있습니다.

7. 종합 의견

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 공항철도 운서역 역세권에 위치한 상가 건물로, 편리한 교통망과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 투자 가치가 있는 자산입니다. 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성 및 공항시설법상 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 공항철도 운서역과 매우 가까워 높은 접근성을 자랑하며, 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 배후 수요가 강점입니다.

다목적 활용 가능: 건축물대장상 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어, 소매점 외에도 다양한 업종의 사업장으로 활용하거나 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.

신축 건물 이점: 2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 유지보수 비용 부담이 적고 현대적인 상가 운영이 가능합니다.

권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정으로 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

1.9. 예상 입찰가

감정가: 859,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 반드시 최근 유사 지역 및 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 공실률, 그리고 경매의 특수성(중복 사건 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 현장 방문을 통해 상권의 실제 활성화 정도와 임차 수요 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 해당 금액은 예상 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.