나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502504 [1] 인천광역시 부평구 부평동 150-49 삼성프린스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "시장로터리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린시설, 재래시장 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브지붕) 5층 건물 내 4층 401호로서,
(사용승인일: 2012.01.19)

외벽: 석재 붙임 및 스톤코트 등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경502504 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 150-49 삼성프린스빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 16.23㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.23㎡ (약 4.91평)

건물면적: 37.35㎡ (약 11.30평)

건물지분: 37.35㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브지붕) 5층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2012년 01월 19일

1.2. 감정평가 요약

감정평가서상 요약은 다음과 같음.

- 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "시장로터리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린시설, 재래시장 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

- 교통상황: 대상 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 등 마감, 창호는 하이새시 창호임.

- 이용상태: "다세대주택"으로 이용중임.

- 설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서, 현황 "공동주택" 건부지로 이용중임.

- 인접 도로상태등: 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 이용중임.

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 공부와의 차이: 특이사항 없음.

- 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 지역특성

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동의 "시장로터리" 인근에 위치하여 주변이 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린시설, 재래시장 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 환경

지도상 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 재래시장과 근린시설이 인접해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 06일 접수된 압류(계양구(인천광역시))임.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 및 물건명세서상, 을구 3번의 주택임차권(채권자: 한국주택금융공사 (임차권자 김 ), 권리금액: 120,000,000원, 전입일자: 2021.12.17.)은 매수인이 인수해야 하는 권리로, 보증금 중 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

본 건의 경우, 보증금 120,000,000원에 대한 1차 보증금 증액분 6,000,000원을 포함하여 총 126,000,000원의 보증금이 인수될 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차권자 김 )

보증금: 120,000,000원 (1차 증액분 6,000,000원 포함 시 126,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-12-01 (1차), 2022-12-19 (2차 증액분)

대항력: 있음

비고: 매수인 인수 대상 (배당받지 못한 금액)

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-27

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금액이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자를 기준으로 대항력 유무 판단이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차보증금 126,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 재래시장 및 근린시설, 주거시설이 혼합된 지역에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있음. 시장 로터리 인근으로 유동인구 또한 일정 수준 확보될 것으로 보임.

4.2. 상권 활성화 요인

주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하여 주거 및 생활 편의를 위한 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됨.

4.3. 상권 잠재력

인근 개발 계획이나 도시 재생 사업 등 추가적인 개발 요인이 있다면 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 잠재력 평가가 어려움.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 재래시장, 근린시설 등 이용 편리.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준임.

5.2. 교육 및 의료시설

본 건 소재지 인근의 학교 및 병원 등 교육/의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 부평동 지역 특성상 생활 편의를 위한 관련 시설이 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 126,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성임. 이는 낙찰가의 추가 비용 발생으로 이어져 수익성을 악화시킬 수 있음.

6.2. 미상 임차인에 대한 위험

임차인 조 의 경우 보증금 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 향후 예상치 못한 법적 분쟁 또는 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 지역 내 입지 제약

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한구역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 계획은 향후 건물 이용 또는 재건축 시 제약사항이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 인천 부평동의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지나, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 위험임. 임차보증금 126,000,000원을 낙찰가가 아닌 추가적으로 부담해야 할 가능성을 충분히 고려해야 함. 0원 보증금 임차인의 존재 역시 간과할 수 없는 리스크 요소임. 따라서, 철저한 권리분석과 예상되는 총매입 비용 산정을 통해 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 입지: 시장 로터리 인근으로 유동인구 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 잠재력: 지역 내 개발 또는 도시 재생 사업 추진 시 가치 상승 가능성 있음.

* 경매 물건: 감정가 대비 저가 매수의 기회를 가질 수 있으나, 인수되는 권리금액을 고려한 전략 수립이 필수적임.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 121,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 건물의 시장 가치는 그 이상일 것으로 판단됨.

최근 실거래 사례를 보면, 2016년에 건축된 43.31㎡ 면적의 "해담캐슬"이 188,000,000원에 거래되었고, 2015년에 건축된 49.26㎡ 면적의 "해피팰리스"는 284,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 434만원에서 577만원 수준의 가격을 형성하고 있음을 보여줍니다.

본 건(37.35㎡, 2012년 건축)에 이러한 시세를 적용하면 약 162,000,000원에서 215,000,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 본 건의 가장 큰 위험 요소는 126,000,000원의 임차보증금 인수 부담입니다. 따라서, 입찰가는 이러한 위험을 반영하여 산정해야 합니다.

본 분석에서는 예상 입찰가를 125,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 감정가 121,000,000원을 소폭 상회하는 수준으로, 물건의 기본적인 가치를 반영하는 동시에, 인수되는 임차보증금(126,000,000원)이 배당을 통해 전부 변제되지 않을 경우 발생할 수 있는 추가적인 비용 부담 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 그리고 해당 물건에 대한 추가적인 권리관계 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.