나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578801 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 6층101동609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "지하철 1호선 부평역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 "부평역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 제6층 제609호로서,

- 외벽 : 일부 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 "공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측, 남측으로 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경578801 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 6층 101동 609호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 부평 룩소르 주상복합아파트

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 3.86㎡ (약 1.17평)

* 건물면적: 30.04㎡ (약 9.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

* 준공년월: 2018년 11월 13일

* 총 층수: 19층

* 전유부분 면적: 30.04㎡ (약 9.09평)

1.1. 입지조건

(blank line)

(blank line)

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "지하철 1호선 부평역" 북서측 인근

* 주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "부평역" 및 다수 노선 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됨.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

1.2. 권리분석

(blank line)

(blank line)

* 경매원인: 채권자 김OO의 부동산강제경매

* 주요 권리관계:

* 말소기준권리: 2023년 10월 25일자 구로세무서장의 압류 (갑4)

* 선순위 권리: 을1 (주택임차권, 김민우, 140,000,000원, 전입 2022.04.20, 확정 2022.02.24)

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매 개시결정: 2024년 12월 13일자 (갑6, 채권자 김민우, 144,148,932원)

* 인수되는 임차인 보증금: 140,000,000원

* 대항력 있는 임차인: 김민우 (김 ) 씨

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022년 04월 20일

* 확정일자: 2022년 02월 24일

* 배당신고일자: 2024년 05월 21일

* 비고: 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하면, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

(blank line)

(blank line)

* 지역 특성: 부평역 역세권 지역으로 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 유동인구: 부평역을 중심으로 한 유동인구가 풍부하여 상업시설 및 오피스텔의 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 건물 구성: 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설로 복합 사용되고 있어 다양한 수요층이 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

(blank line)

(blank line)

* 교통: 지하철 1호선 부평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 다양합니다.

1.5. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 중요한 리스크로, 보증금 1억 4천만원을 전액 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 본 물건의 감정가(1억 3천 4백만원) 및 추정 시세(약 1억 2백만원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 시장 가치 대비 높은 총 취득 비용: 입찰가와 별도로 인수해야 할 보증금 1억 4천만원을 고려하면, 총 투자 비용이 물건의 현재 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 강제경매 외 압류, 임차권 등이 복합적으로 얽혀 있어 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본 물건은 부평역이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 4천만원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 인수 보증금은 물건의 감정가 및 추정 시세를 초과하므로, 총 투자 비용이 물건의 가치를 넘어설 가능성이 높습니다. 따라서 권리관계 분석을 철저히 하고, 인수 보증금과 잠재적 손실 가능성을 충분히 인지한 상태에서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 역세권 입지: 인천의 주요 교통 허브인 부평역 인근으로 탁월한 교통 및 접근성 제공.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 기대 가능성.

* 직접 거주 시 편리한 생활환경: 교통, 상업시설 접근성이 우수하여 직접 거주 시 만족도가 높을 수 있음.

* (주의: 상기 포인트는 권리관계 리스크를 해결하거나 감수할 수 있을 때 유효함.)

1.8. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

* 최근 매매가 분석 (전용면적 약 60㎡ 기준):

* 2025년 9월: 21,000만원

* 2026년 2월: 20,200만원

* 2025년 11월: 20,000만원

* 본건 전용면적 (30.04㎡) 기준 추정 시세: 약 102,000,000원

* 감정가: 134,000,000원

* 인수 보증금 (최소): 140,000,000원

* 예상 입찰가: 90,000,000원

* 위 예상 입찰가는 본건의 시장 가치(약 102,000,000원)와 감정가(134,000,000원)를 고려하되, 인수해야 할 선순위 임차인 보증금(140,000,000원)이라는 막대한 위험 요소를 감안하여 시장 가치보다 낮게 책정되었습니다.

* 최종 입찰 시 총 지출 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이므로, 이 점을 반드시 유의해야 합니다. (예상 총 지출 비용: 약 230,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.