나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504975 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1298 한덕주상복합아파트 1층111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""신기시장 사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은
보통임.

건물의 구조

1998년 03월 12일 사용승인된 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건
내 제1층 제111호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등임.

이용상태

현황 ‘ 사무소(인테리어 업체)’ 의 일부로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 운동시설,
아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관
한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평
생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장상 용도는 ‘근생(소매점)’ 이나 기준시점 현재 ‘ 사무소(인테리어
업체)’ 의 일부로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 대상물건의 점유자 탐문 및 건축물대장상 현황도면을 기준으로 그 위치를 확인하였으
며, 현장조사일 기준 다른 개별호수 및 일부 공용부분과 일체로 후첨 ""호별배치도 및 내부
구조도""와 같이 ‘사무소(인테리어 업체)’로 이용중으로, 각 구분소유 대상 호수별로 경계
및 건물번호 표지 설치가 용이하지 않은 상황으로 판단되는 바, 경매 진행 및 참여시 참고
하시기 바람.

물건 비고

- 지분매각
- 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
- 토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음
- 공부상 용도는 '근생(소매점)'이나 감정기준시점 현재 '사무소(인테리어 업체)'의 일부로 이용 중이며, 각 구분소유 호수별 경계 및 건물번호 표지 설치가 용이하지 않은 상황으로, 정확한 대상물건의 위치는 별도의 측량이 요구됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경504975 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1298 한덕주상복합아파트 1층 111호

용도: 공부상 '근생(소매점)'이나 현황 '사무소(인테리어 업체)'로 이용 중

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 9.60㎡ (약 2.90평)

토지지분: 3.3399234㎡

건물면적: 39.75㎡ (약 12.02평)

건물지분: 13.82505㎡

아파트 정보: 주안 금양 아파트 (1998년 03월 12일 사용승인, 19층 건물, 187세대)

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 83,000,000원

최저매각가격: 83,000,000원 (일반적으로 최초 경매 시 감정가와 동일)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (16,600,000원)

매각대상: 기타 (집합건물)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기시장 사거리" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황도 보통입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 1998년 06월 20일 접수된 김영태 명의의 근저당(을2)이며, 금액은 25,000,000원입니다.

이후 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 공매 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

최종적으로 2025년 01월 20일에 파산자 박덕동의 파산관재인 김성일 명의로 청산을 위한 형식적 경매개시결정(2025타경504975)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 71,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 없음을 의미합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 건은 형식적 경매로 진행되며, 통상적인 경매 절차에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: - 지분매각"이라는 기재와 "토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음"이라는 주의사항이 있습니다.

이는 법률적 해석에 따라 권리 소멸 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

그러나 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 "별도등기 효력 없음"이라는 문구를 종합적으로 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 주안동 신기시장 사거리 인근은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 시장과 상업시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

공부상 용도가 '근생(소매점)'이나 현황 '사무소(인테리어 업체)'의 일부로 이용 중이라는 점은, 해당 건물이 실제로는 용도에 맞게 사용되지 않고 있으며, 향후 건물 관리나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

본 건은 주거와 상업시설이 복합된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통은 차량 및 버스 이용이 용이하며, 신기시장 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도(근생)와 실제 이용 현황(사무소)이 달라, 건축물대장 위반 건축물 등재, 이행강제금 부과, 원상 복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 위치 확인 필요: 구분 소유 호수별 경계 표시가 명확하지 않아 정확한 위치 확인을 위해 별도 측량이 요구됩니다. 이는 실제 물건 확인 및 권리 행사에 혼란을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 법적 권리에 따라 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있습니다. 이 경우 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 법적/물리적 문제로 인해 낙찰이 무산된 이력이 있을 수 있습니다.

* 권리 소멸 관련 불확실성: 물건명세서에 명시된 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 관련 문구는 법적 해석에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 시사하므로, 반드시 전문가와 상담해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 한덕주상복합아파트 1층 111호로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

지분 매각이며, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 주의가 필요합니다.

감정가는 8,300만원으로, 최근 실거래가를 분석한 결과 면적을 고려했을 때 시장 시세는 1억원 내외로 추정됩니다.

권리분석상 인수할 권리가 없는 것으로 보이나, 지분 매각 및 용도 불일치, 위치 확인 필요성 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 지분 매각 및 용도 불일치 등의 특수성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지적 이점: 신기시장 사거리 인근으로 지역 내에서의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 향후 활용 가치: 정확한 위치 확인 및 용도 문제 해결 시, 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 18평형, 59.955㎡)의 거래가는 2026년 4월~6월 기준 1억 4,250만원 ~ 1억 6,500만원으로 형성되어 있습니다.

본 건의 건물 면적(39.75㎡)을 고려하여 면적 비율(약 0.66)로 환산한 예상 시세는 약 1억 185만원입니다.

감정가는 8,300만원으로, 예상 시세보다 약 1,800만원 이상 낮게 책정되어 있습니다.

하지만 지분 매각, 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치, 위치 확인 필요성 등 여러 리스크 요소를 고려해야 합니다.

공유자 우선매수신고 가능성도 염두에 두어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 8,300만원에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 시세(약 1억 185만원)와 감정가(8,300만원)의 중간값, 그리고 리스크를 고려하여 9,500만원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 조정될 수 있습니다.

10. 시세 분석

* 최근 매매 시세 (2026년 기준):

* 2026년 4월 4일 (10층, 59.955㎡): 1억 6,500만원

* 2026년 6월 11일 (18층, 59.955㎡): 1억 4,250만원

* 2026년 6월 19일 (18층, 59.955㎡): 1억 5,000만원

* 최근 3건 평균 매매가: 약 1억 5,250만원 (59.955㎡ 기준)

* 면적 조정 후 예상 시세 (39.75㎡ 기준): 약 1억 185만원

* 최근 전월세 시세 (2023년~2025년 기준, 59.955㎡ 기준):

* 2023년 8월 12일 (12층): 보증금 1,000만원, 월세 68만원

* 2023년 8월 15일 (3층): 보증금 5,000만원, 월세 30만원

* 2025년 5월 21일 (16층): 보증금 2,000만원, 월세 70만원

* 전월세 시세는 월세와 보증금 수준이 다양하게 나타나며, 임대 수익률 분석에 활용될 수 있습니다.

* 종합 시세 분석:

본 건의 건물 면적(39.75㎡) 대비 최근 거래된 유사 면적(59.955㎡)의 평균가(1억 5,250만원)를 적용하면 약 1억 185만원의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가(8,300만원) 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 지분 매각 및 용도 불일치 등의 리스크를 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.