나이스옥션 법원경매 평택 2024타경144 [2] 경기도 평택시 서정동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평택시 서정동 소재 "평택시청송탄출장소" 서측 직선거리 약200미터 지점에 위치하는 화신
노블레스4차(업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업
및 업무용 부동산들이 밀집하여 소재하는 대로변 상가지대임.

교통상황

왕복4차선 간선도로변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재
하며, 북서측 직선거리 약1.1km지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층건 내 4층 401호 및 402호로서
외벽 : 돌붙임.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시 창호등.
바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

401호 : 근린생활시설(건축사사무소)로 이용중임.
402호 : 근린생활시설로 공실 상태임.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 급.배수설비, 주차설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 업무시설(오피스텔) 및 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭30미터, 남측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(서정지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관
광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협
의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사
에 의거 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 평택지원 2024타경144 (2)

소재지: 경기도 평택시 서정동 847-1 화신노블레스4차 4층 402호

신주소: 경기도 평택시 관광특구로 30 (서정동)

용도: 근린생활시설 (현재 공실)

감정가: 326,000,000원

토지 면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물 면적: 84.23㎡ (약 25.48평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 평택시 서정동에 위치하며, "평택시청 송탄출장소"에서 서측으로 약 200미터 직선거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업 및 업무용 부동산들이 밀집한 대로변 상가 지대에 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이한 왕복 4차선 간선도로변에 위치하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 약 1.1km 거리에 송탄역이 소재합니다.

해당 지역은 경기도 평택시 관광특구로 지정되어 있으며, 과거 미군 기지를 중심으로 발전해 온 국제적인 특성을 지니고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리인 하나은행의 근저당 (2016-09-05, 645,600,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부 요약 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 부담은 없습니다.

등기부 채권 총액은 923,600,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 평택시청 송탄출장소 인근의 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

특히, 본 물건은 송탄관광특구 내에 속해 있으며, 이는 미군 기지를 중심으로 형성된 상권의 특성을 가집니다. 이 지역은 외국인 관광객 유치 및 쇼핑, 유흥 시설 밀집도가 높은 편입니다.

5. 생활정보

해당 물건은 대로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 송탄역이 약 1.1km 거리에 있습니다.

주변 환경은 상업 및 업무 시설이 밀집한 도심 지역으로, 생활 편의 시설 및 다양한 편의 시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 복합 건물로, 401호는 건축사사무소로 이용 중이나, 본건 402호는 현재 공실 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%입니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 비율이므로 입찰 시 유의해야 합니다.

감정평가서상, 내부 이용 상태 파악 시 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거한 부분이 있어, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

또한, 해당 지역은 비행안전제6구역(전술)(협의업무위탁)에 속해 있어, 건축 및 사용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역은 관광특구로 지정되어 있어 특정 업종의 입점이나 운영에 관한 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시의 주요 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 대로변에 접하여 접근성과 가시성이 좋습니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 현재 공실 상태로 명도를 용이하게 할 수 있는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있습니다. 또한, 송탄관광특구라는 입지적 특성을 고려할 때, 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 특별 매각 조건에 따른 높은 보증금과 비행안전구역 등 지역적 특성으로 인한 제약을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대로변 상가 물건으로 높은 가시성과 접근성 확보.

현재 공실 상태로 명도 부담 최소화.

인수할 권리 없어 권리관계 명확.

평택시 관광특구 내 위치하여 잠재적 상권 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 326,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 특별 매각 조건(보증금 20%) 및 주변 시세, 물건의 현황(공실) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 공실률, 유사 물건의 낙찰 사례 등을 추가적으로 분석하고, 현장 답사를 통해 물건의 가치를 재평가하는 과정이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시보다는, 상기 요소들을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.