나이스옥션 법원경매 평택 2024타경144 [1] 경기도 평택시 서정동 847-1 화신노블레스4차 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평택시 서정동 소재 "평택시청송탄출장소" 서측 직선거리 약200미터 지점에 위치하는 화신
노블레스4차(업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업
및 업무용 부동산들이 밀집하여 소재하는 대로변 상가지대임.

교통상황

왕복4차선 간선도로변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재
하며, 북서측 직선거리 약1.1km지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층건 내 4층 401호 및 402호로서
외벽 : 돌붙임.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시 창호등.
바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

401호 : 근린생활시설(건축사사무소)로 이용중임.
402호 : 근린생활시설로 공실 상태임.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 급.배수설비, 주차설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 업무시설(오피스텔) 및 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭30미터, 남측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(서정지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관
광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협
의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사
에 의거 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경144 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 847-1 화신노블레스4차 4층401호

건물명: 화신노블레스 4차

용도: 근린상가 (현재 401호는 건축사사무소로 이용중이며, 402호는 공실 상태임)

감정가: 325,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.55㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.55㎡

건물면적: 83.84㎡ (약 25.36평)

건물 지분: 83.84㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "평택시청송탄출장소" 서측 직선거리 약 200미터 지점에 위치하는 화신노블레스4차 내에 소재하고 있습니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산들이 밀집한 대로변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

왕복 4차선 간선도로변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약 1.1km 지점에 송탄전철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 12층 건물 내 4층 401호 및 402호로 구성되어 있습니다. 401호는 현재 근린생활시설(건축사사무소)로 이용 중이며, 402호는 근린생활시설로 공실 상태입니다. 건물에는 엘리베이터, 공용위생, 급배수, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 도로

본건 토지는 세장형으로 북하향의 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물 북측으로는 폭 30미터, 남측으로는 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(서정지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m-35m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 특히, 비행안전제6구역(해발 56m-140m 미만)은 협의 업무 위탁 사항이 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 9월 5일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)으로, 총 채무액은 923,600,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 다음의 임차인이 존재합니다. 이들 모두 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입(사업)일자: 2018-01-10

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 2,000,000원

차임: 200,000원

전입(사업)일자: 2019-02-19

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사유니크광고기획

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-01-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 기타 임대 관계

감정평가 당시 관계인 부재로 인해 일부 내부 이용 상태는 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 작성되었으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이 점 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 평택시 서정동은 평택시청 송탄출장소 인근의 상업 및 업무 밀집 지역으로, 대로변을 따라 다양한 상가와 업무시설이 형성되어 있습니다. 특히 송탄 관광특구 지역에 해당하여 외국인 유동인구가 많고, 이국적인 분위기를 가진 상점들이 자리하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

평택시의 지속적인 개발과 함께 송탄역 일대의 상권 활성화가 기대됩니다. 미군기지 인근의 특수성과 관광특구 지정으로 인한 유동인구는 지역 상권의 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 지정은 향후 개발 및 용도 변경에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

도보 거리 내 버스정류장이 있으며, 송탄역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 평택시청 송탄출장소가 가까이에 있습니다.

5.2. 주변 환경

본건은 대로변에 위치하여 접근성이 좋고, 송탄 관광특구 지역으로 다국적 문화 교류가 이루어지는 활기찬 분위기를 가지고 있습니다. 평택국제중앙시장 등 먹거리와 볼거리가 다양하게 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역

본건은 비행안전제6구역(전술)에 속해 있어, 군사작전에 영향을 미칠 수 있는 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 대수선 등과 관련하여 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 내부 이용 상태 확인 어려움

감정평가 당시 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 실제 내부 상태가 건축물 현황도나 탐문 조사 내용과 다를 경우, 명도 진행 시 문제가 발생하거나 예상치 못한 수리비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

402호가 현재 공실 상태이므로, 임대차 진행 시 공실 위험을 고려해야 합니다. 또한, 401호의 건축사사무소 임대차 계약 갱신 여부도 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 그러나 대규모 상업 및 업무지구에 해당하므로, 잠재적인 혐오시설의 출현 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 화신노블레스4차 내 근린상가(401호, 402호)로, 대로변에 접하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 325,000,000원이며, 총 채무액이 감정가를 초과하여 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

7.2. 장점

* 우수한 접근성과 가시성을 갖춘 대로변 입지.

* 안정적인 교통망(버스, 지하철 송탄역 인접)과 풍부한 편의시설.

* 상업 및 업무 밀집 지역으로 상권 활성화 가능성 높음.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수되는 권리 없음.

7.3. 단점

* 비행안전구역으로 인한 건축 및 개발 제한 가능성.

* 관계인 부재로 인한 내부 이용 상태의 불확실성.

* 402호 공실 상태로 인한 임대 수익 발생 전 공실 관리 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 활용 방안

401호는 현재 건축사사무소로 운영되고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 공실인 402호는 추가 임차인을 유치하거나, 직접 사업장을 운영하는 방안 등을 고려할 수 있습니다.

8.2. 개발 가능성

평택시의 지속적인 성장 잠재력과 송탄 관광특구 지역의 특성을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 감정가 325,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 장단점, 잠재적 리스크, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (현재 시세 및 실거래가 관련 상세 정보는 제한적으로 확인되었으며, 별도 시세 조사가 필요합니다.)

9.2. 추가 고려 사항

* 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

* 총 채무액이 감정가를 상회하므로, 경쟁자가 많지 않을 경우 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항 및 내부 상태 확인을 위한 사전 조사가 필수적입니다.

9.3. 보증금 인수 여부

본건의 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

9.4. 총 부채 부담

등기부 채권 총액은 923,600,000원으로, 이는 본건의 감정가 325,000,000원을 초과합니다. 이는 경매 절차가 원활하게 진행될 수 있는 요인 중 하나입니다.

9.5. 입찰가 제안 (참고용)

정확한 시세 조사 및 현장 답사 후 결정해야 하나, 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 260,000,000원 ~ 325,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.