나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20845 [4] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층411호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 내 제4층 제401호외 4개호로서, (사용승인일 : 2004년 04월 09일) 외벽 : 드라이비트, 법랑판넬 및 페어글라스 복층유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1~5는 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 3필 일단의 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(2) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(3) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

- 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 4,943,806원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20845 (4)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1, 청남우노프라자 에이동 4층 411호

용도: 근린상가

감정가: 191,000,000원

토지 면적: 75.12㎡ (약 22.73평)

토지 지분: 75.1151㎡ (약 22.73평)

건물 면적: 156.38㎡ (약 47.31평)

건물 지분: 156.375㎡ (약 47.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 6층 중 제4층 제411호

사용 승인일: 2004년 04월 09일

특이사항: 공동담보

주의사항: 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납관리비 4,943,806원 발생. 입찰 시 반드시 확인 요망.

1.1. 입지조건

물건의 입지와 주변 환경

위치: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1번지에 소재한 청남우노프라자 A동 4층 411호.

주위 환경: '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있음.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

토지 현황: 본건 소재 부지는 3필 일단의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 "상업용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로: 부지 서측으로 중로변 포장도로에 접해 있음.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m), 중로1류(폭 20m~25m) 등에 접해 있음. 가축사육제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

권리 관계 및 임차인 현황

말소기준권리: 2023년 04월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 2,915,700,178원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 장성문 (2023-04-27, 매매)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (1,680,000,000원), 제로자산관리대부주식회사 (1,200,000,000원), 느티나무제사차유한회사 (1,680,000,000원)

* 가압류: 하나카드주식회사 (18,679,546원), 삼성카드주식회사 (17,020,632원)

* 임의경매: 엠씨아이대부 (1,599,942,791원) - 본건 경매 개시 채권자

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황

* 임차인: 박종훈 (상호: 도깨비공유창고)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2023-11-10

확정일자: 2023-11-10

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권 및 이용 현황

상권 특성: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집하여 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 상업 지역임.

건물 용도: 청남우노프라자는 제1종근린생활시설, 제1·2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합 용도 사용이 가능함.

이용 현황: 본건(411호)을 포함한 5개 호실이 현재 근린생활시설로 이용 중임.

1.4. 생활정보

주변 생활 편의시설

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호함.

편의시설: 주변에 아파트 단지, 음식점, 학원 등 다양한 근린생활시설이 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있음.

혐오시설: 제공된 자료에서 특별히 언급된 혐오시설 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

주의해야 할 위험 요소

미납관리비: 2023년 6월부터 2026년 2월까지 발생한 공용부분 미납관리비 4,943,806원이 존재하며, 이는 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 금액을 확인하고 인수 여부를 신중히 검토해야 함.

과도한 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액이 2,915,700,178원에 달하여, 이는 물건의 현재 감정가 대비 매우 높은 수준임. 이는 입찰 경쟁률 및 최종 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있으며, 채권 회수 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포함.

임차인 권리: 현재 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 순위 및 배당금 지급 여부에 따라 일부 금액이 인수될 가능성도 배제할 수 없음. 또한, 임차인 박종훈 씨의 경우 전입/사업일자와 확정일자가 동일하나, '대항력 없음'으로 명시되어 있음.

1.6. 종합 의견

물건에 대한 전반적인 평가

본건은 창원시 마산회원구 내서읍의 중심 상권에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 지니고 있습니다. 2004년 준공된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있어 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

등기부상 다수의 채무가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 공용부분의 미납관리비 발생은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항이며, 과도한 채무 총액은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

매력적인 투자 고려 사항

우수한 입지: 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

다용도 활용 가능성: 근린생활시설 외에도 교육연구시설, 운동시설 등으로 용도 변경 또는 활용이 가능하여 다양한 사업 기회를 모색할 수 있음.

잠재적 시세 차익: 높은 채무 총액으로 인해 경매가가 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

권고 입찰가 산정 근거

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 산정은 순수하게 물건의 가치와 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가는 191,000,000원이지만, 등기부채권 총액이 2,915,700,178원에 달하는 점과 미납관리비 4,943,806원의 부담이 존재함을 감안해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 본건의 미래 수익성과 시장 가치를 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 공실 위험 및 예상 임대료 분석 등 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.