나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20845 [5] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층412호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 내 제4층 제401호외 4개호로서, (사용승인일 : 2004년 04월 09일) 외벽 : 드라이비트, 법랑판넬 및 페어글라스 복층유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1~5는 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 3필 일단의 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(2) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(3) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

- 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 3,654,585원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1번지 청남우노프라자 에이동 4층 412호에 소재한 근린상가입니다.

본건의 감정평가액은 133,000,000원이며, 토지 면적은 53.18㎡(약 16.08평), 건물 면적은 115.60㎡(약 34.97평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경20845(5)입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 2004년 04월 09일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 내 A동 4층 412호입니다.

주요 용도는 근린생활시설이며, 주차는 총 56대(실내 기계식 44대, 실외 기계식 12대)가 가능합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 음식점, 학원, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

'내서공설운동장' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 상황은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 소재 부지는 3필지로 구성되어 있으며, 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 부지 서측으로는 중로변의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 중로(폭 12~25m)에 접해 있고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 04월 27일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1, 채권 최고액 1,680,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당권, 가압류, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 박 (상호: 도깨비공유창고)

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입/사업일자: 2023-11-10

- 확정일자: 2023-11-10

- 배당신고일자: 2025-12-01

- 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 채권 총액은 약 2,915,700,178원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지들이 밀집해 있고, 다양한 근린생활시설, 음식점, 학원 등이 분포하여 상권이 활성화되어 있는 지역입니다.

주요 이용 업종으로는 제1종 근린생활시설이며, 그 외 제1·2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로도 활용 가능합니다.

주변의 배후 수요(아파트 단지)를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량의 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상가 건물 자체 및 주변 근린생활시설, 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2023년 6월부터 2026년 2월까지 발생한 공용부분 미납 관리비 총 3,654,585원이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인하고 낙찰 후 부담 여부를 명확히 해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 133,000,000원에 비해 등기부상 채권 총액이 약 29.16억원으로 매우 높습니다. 이는 경매 절차 진행 시 유찰될 가능성이 있음을 시사하며, 최저 입찰가가 상당 부분 하락할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 타 담보물과의 연관성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 A동 4층 412호 근린상가로, 아파트 밀집 지역 인근에 자리하여 배후 수요가 확보된 지역입니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금 부담이 전혀 없어 비교적 안전한 물건입니다.

다만, 상당한 금액의 미납 관리비가 발생해 있어 입찰 시 반드시 확인하고 정산 계획을 수립해야 합니다.

또한, 감정가 대비 등기부채권 총액이 매우 높아 최저 입찰가가 크게 낮아질 가능성이 있으므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시하며 전략적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 소멸되는 권리만 존재하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대단지 아파트 단지들의 존재로 상가 이용 고객 확보에 유리합니다.

* 낮은 시작가: 감정가가 133,000,000원으로, 높은 채권 총액으로 인해 추가 유찰 시 실거래가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

* 상가로서의 활용성: 제1종 근린생활시설 외에도 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능한 용도입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정가는 133,000,000원이며, 공용부분 미납 관리비는 3,654,585원입니다.

본 건은 권리 인수 부담이 없고, 임차인 명도 부담도 없어 비교적 투명한 물건입니다.

감정가가 133,000,000원이지만, 채권 총액이 매우 높아 1차 경매에서 유찰될 가능성이 높습니다.

일반적으로 첫 경매에서 감정가의 70~80% 수준까지 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 시세 및 주변 유사 물건의 낙찰가, 추가 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

미납 관리비 3,654,585원은 입찰 시 반드시 고려해야 할 추가 비용입니다.

따라서, 1차 경매에서는 감정가(133,000,000원)를 상회하는 입찰은 신중해야 하며, 2차 이상 유찰 시 감정가의 70% 수준인 약 93,100,000원부터 점진적으로 상향하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 주변 시세, 공실률, 임대료 수준 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.