나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20845 [2] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층409호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 내 제4층 제401호외 4개호로서, (사용승인일 : 2004년 04월 09일) 외벽 : 드라이비트, 법랑판넬 및 페어글라스 복층유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1~5는 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 3필 일단의 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(2) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(3) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

- 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 5,351,311원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20845 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층409호

용도: 근린상가

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납관리비 5,351,311원이 존재하며, 입찰시 반드시 확인 요함

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 81.31㎡ (약 24.60평)

건물 면적: 169.27㎡ (약 51.20평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

주요 건물명: 청남우노프라자

동/호수: A동 4층 409호

사용승인일: 2004년 04월 09일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층

건물 총 연면적: 11,908.63㎡ (약 3,600평)

건물 총 주차대수: 56대 (옥내 기계식 44대, 옥외 12대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로 3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

토지는 3필 일단의 부지로, 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며 현황은 상업용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 중로변의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1, 1,680,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을2, 갑2, 갑3, 을1-3, 갑4, 갑5)는 말소기준권리보다 후순위에 있어, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,915,700,178원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박종훈 (상호: 도깨비공유창고)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 11월 10일

확정일자: 2023년 11월 10일

배당신고일자: 2025년 12월 01일

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

본건의 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

모든 등기부상 권리들은 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 지역은 아파트 단지, 음식점, 학원, 상점 등 다양한 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다.

특히, 인근 아파트 단지를 배후 수요로 확보하고 있으며, 이는 안정적인 매출을 기대할 수 있는 요인입니다.

4.2. 건물 용도 및 활용

건물의 주 용도는 제1종 근린생활시설이며, 본건(409호) 또한 근린생활시설로 이용 중입니다.

철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물로, 다양한 업종의 소매점, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

음식점, 학원, 병원 등 생활에 필요한 다양한 시설이 인근에 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 편의성

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외로의 이동이 편리합니다.

마산회원구 내서읍은 창원시의 주요 생활권 중 하나로 교통 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2023년 6월부터 2026년 2월까지 발생한 공용부분 미납 관리비 5,351,311원이 존재합니다.

이는 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 내역과 납부 의무를 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 미납 관리비는 낙찰자가 인수하여 납부해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행된 물건입니다.

이는 본 경매 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 다른 공동담보 물건의 진행 상황 및 낙찰가율을 함께 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 주변 환경

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 현재까지 조사된 바에 따르면 인근에 혐오시설 등 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

다만, 상권 분석 및 현장 답사 시 주변의 잠재적 부정적 요소를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역에 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 매우 적다는 장점이 있습니다.

다만, 상당한 금액의 미납 공용 관리비가 존재하므로 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요하며, 공동담보 물건으로서의 특성을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

지역 내 상권의 잠재력과 안정적인 수요를 고려할 때, 리스크 요인 해소 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변의 다수 아파트 단지를 기반으로 한 고정적인 수요층 확보 가능.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인 및 말소 대상 권리 다수.

* 성장 가능 상권: 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 지역 경제 활성화에 따른 상권 성장 기대.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 미납 공용 관리비: 5,351,311원은 입찰 시 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있는 비용으로, 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 공동담보 영향: 타 공동담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 시장 가격이 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 미납 관리비 부담액 등을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: (감정가 - 미납 관리비) ~ 감정가

약 200,648,689원 ~ 206,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.