나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20845 [3] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층410호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 내 제4층 제401호외 4개호로서, (사용승인일 : 2004년 04월 09일) 외벽 : 드라이비트, 법랑판넬 및 페어글라스 복층유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1~5는 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 3필 일단의 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(2) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(3) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

- 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 4,228,696원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20845 (3)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층410호

용도: 근린상가

감정가: 163,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 64.25㎡ (약 19.44평)

토지지분: 64.2528㎡ (약 19.44평)

건물면적: 133.76㎡ (약 40.46평)

건물지분: 133.7618㎡ (약 40.46평)

1.3. 건물정보

건물명: 청남우노프라자 A동

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층

사용승인일: 2004년 04월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다. 본 건 소재 부지 서측으로 중로변의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 04월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1) 입니다.

본 경매물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 등기부 요약 (2025년 09월 10일 기준)

소유권이전(매매): 장성문 (2023-04-27)

근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2023-04-27, 1,680,000,000원) (말소기준권리)

근저당권: 제로자산관리대부주식회사 (2023-07-11, 1,200,000,000원)

가압류: 하나카드주식회사 (2024-09-20, 18,679,546원)

1번근저당권부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (2025-02-18, 1,680,000,000원)

가압류: 삼성카드주식회사 (2025-02-25, 17,020,632원)

임의경매개시결정: 엠씨아이대부 (2025-09-10, 1,599,942,791원)

등기부채권 총액: 2,915,700,178원

3.3. 임차인 현황

임차인: 박종훈 (상호: 도깨비공유창고)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2023-11-10

확정일자: 2023-11-10

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 건이 위치한 내서읍 삼계리는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 '내서공설운동장'이 위치해 있습니다. 상권은 주거 배후와 상업시설이 결합된 형태를 보입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

인근 아파트 단지의 배후수요와 다양한 근린생활시설의 밀집은 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 상가 밀집 지역이 형성되어 있어 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

본 건물까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납 관리비 4,228,696원이 확인되었습니다. 입찰 시 반드시 관리사무소를 통해 정확한 미납 금액 및 정산 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 현황

임차인은 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 정보

본 건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 마산자원회수시설 및 폐기물매립장은 본 건과 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 청남우노프라자 내 근린상가 건물입니다. 2004년에 준공된 건물로, 해당 호실은 4층에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

권리관계는 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

가장 주의해야 할 사항은 공용부분 미납 관리비로, 총 4,228,696원에 달하므로 입찰 전 반드시 확인 및 정산 절차를 거쳐야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 있습니다.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 밀집 지역 내 상가입니다.

* 건물 자체의 관리 상태 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원입니다. 인수되는 권리가 없어 임차인 보증금 등을 제외한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (정확한 시세 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.