나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56049 [18] 부산광역시 연제구 연산동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 동측
인근, 연제중학교 서측 인근에 위치하며, 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택
으로 이루어진 정비된 주택지대임.

교통상황

기호(3, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 27)은 차량 접근 가능하며, 그외(기호 1, 2, 15, 16, 19, 21,
23, 24, 26)은 근접지까지 차량접근 가능하고 마을버스정류소가 인근에 있고 시내버스정류소
및 지하철역도 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대부분 장방형의 토지이나, 기호(15)는 사다리형 토지로 주위 지세는 북하향 완경사지로
대체로 주위와 평탄하며, 기호(3, 5, 7, 16, 19, 21, 23, 24, 27) 토지는 주택부지이며,
기호(11)은 도로이고, 그 외(기호 1, 2, 9, 10, 12, 15, 26)은 주거나지임.

인접 도로상태

기호(3, 5, 11) 토지는 약 8미터 포장도로에 접하며, 기호(7, 12, 27) 토지는 약 6미터
포장도로에 접하고, 기호(9, 10)토지는 약 3미터의 골목출입로에 접하며, 그 외(기호 1, 2,
15, 16, 19, 21, 23, 24, 26)는 1-2미터 폭의 골목출입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4)는 세멘블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 화강석 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
기호(6)은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
·외벽 : 타일 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
기호(17)은 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 적벽돌 쌓기,
기호(20)은 시멘트 블록조 기와지붕(현황 함석(판넬)지붕) 단층 건물로서,
·외벽 : 인조석 마감,
기호(22)는 세멘브록크조 스라브지붕 단층 건물로서,
·외벽 : 인조석 물갈기, 시멘몰탈 위 페인팅,
기호(25)는 벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 적색타일 붙임,
기호(28)은 조적조(블럭) 평슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 적벽돌 쌓기, 인조석 치장, 시멘몰탈 위 페인팅이며,
·내벽, 창호는 공히 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을
요함.

이용상태

공히 주택임.

설비내역

위생설비, 도시가스 공급설비 등이 되어 있는 것으로 보임.

부합물 및 종물

대부분 오래된 주택으로 폐문 등 출입불가로 정밀한 조사가 이루어지지 못해 부합물 및 종물
은 주물의 처분에 따른다는 거래관행에 따라 단독으로 별도 평가치 않고 포함 평가하였음.

공부와의 차이

기호(8) 건물은 공부면적(59.9㎡)과 실측면적(약 73.7㎡)이 상이하여 평가목적을 고려하여
실측면적으로 사정, 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상임.
○기호(10)지상에 천막 2동이 소재하나 철거가 용이하므로 평가치 아니하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 남동측
인근, 연제중학교 남서측 인근에 위치한 해든빌라 3층 301호이며, 주위는 단독주택, 소규모
공동주택으로 이루어진 주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통
사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호로서,
·외벽 : 전면 석재 붙임, 벽돌 치장, 스톤코트 마감,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

공동주택(다세대(도시형생활주택))임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로 주위와 평탄하며, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 서향, 계단식으로 지상 주차장시설 있음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 지분매각.
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56049 (18)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 667-49

용도: 단독주택 (일부 구분건물 포함 가능성 있음)

감정가: 131,268,430원

토지면적: 106.80㎡ (약 32.31평)

토지 지분: 35.5964㎡ (약 10.77평)

건물 면적: 84.64㎡ (약 25.61평) (건축물표제부 요약 기준, 건물 28호)

건물 지분: 28.21㎡ (약 8.53평)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파산자(가칭)연산6지역주택조합추진위원회

매각 대상: 기타

특이사항: 형식적 경매, 공유자 우선매수 신고, 지분 매각

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 포함), 지분 매각. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 연산초등학교 동측 인근, 연제중학교 서측 인근에 자리하여 주거지로서는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 마을버스 정류소, 시내버스 정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용: 대부분 장방형의 토지이며, 주택 부지 및 주거나지로 이용되고 있습니다.

* 도로 상태: 약 8미터, 6미터, 3미터, 1-2미터 폭의 포장도로 및 골목길에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리(2024-05-13, 청산을위한형식적경매개시결정)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소 기준 권리: 2024-05-13 (청산을 위한 형식적 경매 개시 결정)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부 요약 상 '2번 연산6지역주택조합지분임의경매' 또한 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인 중 보증금 인수 대상은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 연산동 지역은 주택지대가 밀집한 곳으로, 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 주거 중심의 상권입니다.

* 주거지 특성: 비교적 정비된 주택가로서, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 상업시설: 주택가 주변에서 통상적으로 이용되는 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 교육 시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적으로도 고려해볼 만합니다.

* 교육 시설: 연산초등학교, 연제중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통 시설: 지하철 물만골역이 가까이 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 버스 노선도 잘 확보되어 있습니다.

* 편의 시설: 주거 지역 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 지분 매각 및 형식적 경매라는 특성으로 인해 몇 가지 유의할 점이 있습니다.

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필요하거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 경매로, 일반적인 경매보다 권리 관계가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 존재할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 일부 건물은 건축 연도가 오래되어(예: 건물 28호, 1972년 사용승인) 노후화에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 조사 미비: 감정평가 시 이해관계인 부재로 건물 내벽, 창호 등 상세 조사가 이루어지지 못했으므로, 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 형식적 경매로 진행되며, 약 1/3의 지분을 매각합니다. 주변에 지하철역과 학교가 있어 주거 입지 조건은 양호하나, 지분 매각이라는 점과 일부 건물의 노후도, 조사 미비 사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 공유자 우선매수 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 물만골역 역세권 인근의 주거지역에 위치하여 향후 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 형식적 경매 특성상 일반 매매보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주택으로서의 기본적인 입지 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 전체 토지 106.80㎡ 중 35.5964㎡(약 33.3%), 전체 건물 84.64㎡ 중 28.21㎡(약 33.3%)의 지분을 매각하는 건입니다.

전체 감정가는 131,268,430원입니다. 이를 지분 비율(약 1/3)로 환산 시, 지분 가치는 약 43,756,143원 수준으로 산정됩니다.

본 건은 지분 매각이므로, 실제 입찰가는 공유자 우선매수 신고 여부, 경매 참여 경쟁 정도, 물건의 현황 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가(예: 34.65㎡ 다세대 9800만원, 67.47㎡ 연립다세대 15000만원, 53.808㎡ 다세대 26000만원)를 참고할 때, 본 건의 지분 가치를 고려한 적정 입찰 범위는 감정가 대비 지분 가치를 기준으로 35,000,000원 ~ 45,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.