나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56049 [16] 부산광역시 연제구 연산동 667-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 동측
인근, 연제중학교 서측 인근에 위치하며, 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택
으로 이루어진 정비된 주택지대임.

교통상황

기호(3, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 27)은 차량 접근 가능하며, 그외(기호 1, 2, 15, 16, 19, 21,
23, 24, 26)은 근접지까지 차량접근 가능하고 마을버스정류소가 인근에 있고 시내버스정류소
및 지하철역도 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대부분 장방형의 토지이나, 기호(15)는 사다리형 토지로 주위 지세는 북하향 완경사지로
대체로 주위와 평탄하며, 기호(3, 5, 7, 16, 19, 21, 23, 24, 27) 토지는 주택부지이며,
기호(11)은 도로이고, 그 외(기호 1, 2, 9, 10, 12, 15, 26)은 주거나지임.

인접 도로상태

기호(3, 5, 11) 토지는 약 8미터 포장도로에 접하며, 기호(7, 12, 27) 토지는 약 6미터
포장도로에 접하고, 기호(9, 10)토지는 약 3미터의 골목출입로에 접하며, 그 외(기호 1, 2,
15, 16, 19, 21, 23, 24, 26)는 1-2미터 폭의 골목출입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4)는 세멘블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 화강석 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
기호(6)은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
·외벽 : 타일 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
기호(17)은 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 적벽돌 쌓기,
기호(20)은 시멘트 블록조 기와지붕(현황 함석(판넬)지붕) 단층 건물로서,
·외벽 : 인조석 마감,
기호(22)는 세멘브록크조 스라브지붕 단층 건물로서,
·외벽 : 인조석 물갈기, 시멘몰탈 위 페인팅,
기호(25)는 벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 적색타일 붙임,
기호(28)은 조적조(블럭) 평슬래브지붕 2층 건물로서,
·외벽 : 적벽돌 쌓기, 인조석 치장, 시멘몰탈 위 페인팅이며,
·내벽, 창호는 공히 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을
요함.

이용상태

공히 주택임.

설비내역

위생설비, 도시가스 공급설비 등이 되어 있는 것으로 보임.

부합물 및 종물

대부분 오래된 주택으로 폐문 등 출입불가로 정밀한 조사가 이루어지지 못해 부합물 및 종물
은 주물의 처분에 따른다는 거래관행에 따라 단독으로 별도 평가치 않고 포함 평가하였음.

공부와의 차이

기호(8) 건물은 공부면적(59.9㎡)과 실측면적(약 73.7㎡)이 상이하여 평가목적을 고려하여
실측면적으로 사정, 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상임.
○기호(10)지상에 천막 2동이 소재하나 철거가 용이하므로 평가치 아니하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 남동측
인근, 연제중학교 남서측 인근에 위치한 해든빌라 3층 301호이며, 주위는 단독주택, 소규모
공동주택으로 이루어진 주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통
사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호로서,
·외벽 : 전면 석재 붙임, 벽돌 치장, 스톤코트 마감,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

공동주택(다세대(도시형생활주택))임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로 주위와 평탄하며, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 서향, 계단식으로 지상 주차장시설 있음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함).
목록 23번은 지분매각. 목록23번 토지는 목록24번 토지와 일단지임(감정평가서 참고). 목록 23번 공부상 대지이나 실제현황은 건물이 소재하는 것으로 보이며 점유자 있는 것으로 조사(현황조사서 참고). 목록 23번 대지상 목록25번 건물이 소재하는 정확한 면적은 측량필요.
목록 23번 토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56049 (16)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 667-40

용도: 단독주택

감정가: 284,174,990원

토지면적: 182.10㎡ (약 55.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.07㎡ (약 25.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 99.45815999999999㎡ (약 30.08평) (목록 23번)

건물 지분: 85.07㎡ (약 25.74평) (목록 23번)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 형식적 경매, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 존재

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 목록 23번은 지분매각이며, 목록 23번 토지는 목록 24번 토지와 일단지임 (감정평가서 참고)

* 목록 23번은 공부상 대지이나 실제 현황은 건물이 소재하는 것으로 보이며 점유자 조사됨 (현황조사서 참고)

* 목록 23번 대지상 목록 25번 건물이 소재하는 정확한 면적은 측량 필요

* 목록 23번 토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 동측 인근, 연제중학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택으로 이루어진 정비된 주택지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 마을버스정류소, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 형태 및 이용상태

대부분 장방형의 토지이며, 주택부지로 이용되고 있음.

2.4. 인접 도로상태

약 1-2미터 폭의 골목 출입로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 05월 13일 접수된 임의경매 (2024타경56049)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 목록 23번 토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명)

* 등기부상 특이사항:

* 토지 등기부: 2018-07-13 소유권이전(연산6지역주택조합추진위원회) 후 2024-05-13 임의경매 개시됨.

* 건물 등기부: 2018-07-13 소유권이전(연산6지역주택조합추진위원회) 후 2024-05-13 임의경매 개시됨.

* 등기부채권 총액: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-12-06

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택으로 이루어진 주택가임. 주변에 연산초등학교, 연제중학교 등이 소재하여 주거 지역으로서의 기본적인 입지를 갖추고 있음.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 물만골역 인근, 마을버스 및 시내버스 정류장 위치

* 교육: 연산초등학교, 연제중학교 등 인근 위치

* 편의시설: 주택가로서 기본적인 편의시설 이용 가능

4.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 기호(4) 건물: 세멘블록조 슬래브지붕 2층 건물

* 기호(6) 건물: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물

* 기호(17) 건물: 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물

* 기호(20) 건물: 시멘트 블록조 기와지붕(현황 함석(판넬)지붕) 단층 건물

* 기호(22) 건물: 세멘브록크조 스라브지붕 단층 건물

* 기호(25) 건물: 벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물

* 기호(28) 건물: 조적조(블럭) 평슬래브지붕 2층 건물

* 전체적으로 오래된 주택으로, 일부 건물은 내벽, 창호 등 상세 조사 불가 (경매 진행 및 응찰 시 재확인 필요)

* 건축물표제부에 따르면, 해당 건물(25)은 벽돌구조, 2층, 총면적 85.07㎡이며 1972년 10월 13일 사용승인됨.

5.2. 건물 이용상태

공히 주택으로 이용 중임.

5.3. 설비내역

위생설비, 도시가스 공급설비 등이 되어 있는 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

목록 23번 토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 2006년 12월 06일 전입신고를 마쳤으며 대항력이 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이러한 상황은 법적 해석 및 처리에 있어 매우 주의가 요구됨. 인수 보증금이 0원이므로 직접적인 금전 인수 부담은 없을 수 있으나, 점유 및 사용에 관한 권리가 잔존할 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 지분매각 및 현황 불일치

목록 23번이 지분매각으로 진행되며, 해당 토지 지상에 건물이 소재하고 점유자가 있는 것으로 조사되었으나, 정확한 면적은 측량이 필요함. 이러한 점은 매각 후 권리행사에 복잡성을 야기할 수 있음.

6.4. 건물 내부 조사 불가

일부 건물에 대하여는 이해관계인 부재 등으로 내벽, 창호 등 내부 상태 조사가 이루어지지 못했으므로, 응찰 시 반드시 재확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 단독주택으로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편임. 그러나 형식적 경매 절차에서 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 (0원 보증금) 존재, 지분매각 및 현황 불일치 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있음. 특히, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인은 법률적으로 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 상담을 통해 인수 및 해결 방안을 면밀히 검토해야 함. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감안한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 부산 연제구 연산동의 주택가에 위치하여 주거 입지 양호

* 지하철역 및 학교 등 생활 편의시설 인접

* 형식적 경매로, 채권총액이 0원으로 제시되어 권리관계가 비교적 명확할 수 있으나, 특이사항 존재

* 정비된 주택지대로서 향후 지역 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,174,990원임.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 기준 평당 가격은 약 735만원에서 1,597만원까지 분포하고 있음. 본건의 건물 면적(85.07㎡, 약 25.74평)과 감정가(284,174,990원)를 기준으로 평당 약 1,104만원의 가치를 산정할 수 있음.

다만, 본건은 법정지상권 불분명, 대항력 있는 임차인 (0원 보증금) 존재, 지분매각 등 다수의 중대한 위험 요소를 포함하고 있음. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 함.

인수 보증금이 0원이므로 별도의 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인의 법적 지위 및 법정지상권 문제 해결을 위한 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있음.

예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서, 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장함. 특히, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인과 법정지상권 문제에 대한 명확한 법률적 판단 및 해결 방안 확보가 입찰가 결정의 중요한 요소가 될 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.