나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [11] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (11)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 4층405호

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 감정가: 1억 2천 1백만원

* 토지 면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

* 건물 면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 정보:

* 건물명: 베스아이 퀸

* 사용 승인일: 2016년 01월 05일

* 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 11층 건물 내 4층

* 총 호수: 34호

* 건물 총 면적: 1,846.53㎡

* 토지 면적 (건물 부지): 277.4㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선인 부전역과 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 건물은 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(85m, 120m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 없음)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (온천장신용협동조합, 채권 최고액 3,120,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 원지원

* 근저당권: 온천장신용협동조합 (말소기준)

* 근저당권 일부 이전: 주식회사지비자산관리대부

* 근저당권부채권근질권설정: 온천장신용협동조합 (1,200,000,000원)

* 임의경매: 온천장 (918,836,829원)

* 주택임차권: 김유진 (보증금 130,000,000원, 전입/확정일 2022-10-18, 대항력 없음)

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 김유진은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 등기부채권 총액: 3,250,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 부산진구 전포동 일대는 서면과 부전역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다수의 오피스텔, 근린생활시설, 주거 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부합니다.

* 오피스텔 이용 현황: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 일반적인 오피스텔의 활용 형태와 일치합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부전역 및 서면역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설도 서면역 인근에 밀집해 있습니다.

* 교육시설: 인근에 전포초등학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보 물건: 본건은 중복 경매 사건 또는 공동 담보로 묶인 물건일 수 있어, 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다. (자세한 내용은 입찰 전 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액이 32억 5천만원으로 매우 높아, 경매 취하나 기일 연기 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 업무시설 vs 주거용 이용: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용 중인 점은 임대차 계약 등에서 추후 문제가 발생할 소지가 있으나, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 법적 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역 등은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산진구의 핵심 상권인 서면/부전역 인근에 위치하며, 비교적 신축 건물(2016년 준공)에 속하는 오피스텔입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주나 임대 수익 목적으로 접근하기에 좋은 입지입니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 임차인을 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 매우 깔끔합니다.

* 다만, 높은 채권 총액과 중복/공동담보라는 특수 물건 정보는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 핵심 도심 지역으로, 부전역 및 서면역 트리플 역세권의 편리한 교통망을 자랑합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔의 주거용 이용 현황을 고려할 때, 소형 주택 수요가 꾸준한 지역으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리 분석: 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

* 경쟁력 있는 가격: 감정가가 1억 2천 1백만원으로, 주변 시세를 고려했을 때 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 1억 2천 1백만원

* 최근 실거래가 분석: 최근 2024년 3월 8일에 동일 건물, 동일 면적(22.87㎡)의 오피스텔이 1억 3천만원에 거래되었습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 및 입지 가치를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다. 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으나, 1억 3천만원 내외 또는 그 이상을 고려하는 것이 합리적입니다. 따라서 본 보고서에서는 1억 3천만원을 목표 입찰가로 제시합니다. (보수적인 접근 시 1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.