나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [24] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (24)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 9층901호

용도: 도시형생활주택 (업무시설로 등재, 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 159,000,000원

토지면적: 5.19㎡ (약 1.57평)

건물면적: 23.28㎡ (약 7.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2016년 1월 5일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동에 위치하며, "전포초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하고 부산지하철 1호선인 "부전역" 및 "서면역"을 도보로 이용 가능하여 교통 여건이 매우 우수합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 1월 12일자 온천장신용협동조합의 근저당권 (채권총액 3,120,000,000원) 입니다.

등기부 요약: 본건 등기부에는 소유권보존, 근저당, 주택임차권(을2), 임의경매(갑2), 강제경매(갑5) 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 그러나 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(원 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 13일

* 확정일자: 2022년 11월 23일

* 배당신고일자: 2024년 8월 21일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 배당받지 못하더라도 인수되는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음) 입니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 주요 도심 지역인 부산진구 전포동에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다.

"베스아이 퀸"은 2016년에 준공된 현대적인 건물로, 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

5. 생활정보

교육시설: "전포초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

교통시설: 부산지하철 1호선 부전역과 서면역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

편의시설: 중심 상업지구에 위치하여 각종 금융기관, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 물건입니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 변동사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 부분이 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 정확한 점유 및 임대차 현황은 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 잠재적 리스크를 최소화하기 위해 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 부산진구의 핵심 상업 및 교통 요지에 자리한 소형 도시형생활주택(오피스텔)입니다.

2016년에 준공된 비교적 신축 건물로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 1인 가구나 소규모 사업체 운영자에게 높은 만족도를 제공할 것으로 보입니다.

권리 관계가 명확하고 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석상 안정적인 물건입니다.

감정가 1억 5천 9백만원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 본건과 동일한 면적 및 연식의 신축 오피스텔/도시형생활주택에 대한 직접적인 실거래가 정보가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 서면역과 부전역을 모두 이용 가능한 더블 역세권이며, 부산의 중심 상업 지구에 위치하여 투자가치가 높습니다.

신축 건물: 2016년에 사용 승인된 건물로, 현대적인 시설과 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

높은 환금성: 소형 면적으로 1인 가구의 임대 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮고, 환금성이 좋을 것으로 예상됩니다.

권리상 안전: 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 자료들은 대부분 연식이 오래되거나 다른 종류의 주택(다세대)으로, 본건(2016년 준공된 신축 도시형생활주택/오피스텔, 23.28㎡)과 직접적인 비교가 어렵습니다.

"베스아이 퀸" 관련 정보에서는 더 큰 면적의 매물이 4억 원대에 언급되었으나, 이는 본건과 직접 비교하기에는 면적 차이가 큽니다.

따라서, 현재로서는 감정가를 기준으로 시세를 판단하는 것이 가장 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

상세 의견:

보수적으로 접근할 경우, 감정가 이하인 1억 5천 5백만 원대부터 고려해 볼 수 있습니다.

적극적으로 낙찰을 원할 경우, 주변 시세와 경쟁 상황을 고려하여 1억 7천만 원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

단, 채권 총액이 매우 높아 경매 절차 진행 시 변동 가능성이 있으므로, 최신 정보 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.