나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [32] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건 소재지는 부산광역시 부산진구 전포동 653-11번지입니다.

토지 면적은 5.10㎡ (약 1.54평)이며, 토지 지분 면적은 5.103235303㎡ (약 1.54평)입니다.

건물 면적은 22.87㎡ (약 6.92평)이며, 건물 지분 면적은 22.87㎡ (약 6.92평)입니다.

1.2. 건물 정보

본 건물의 용도는 오피스텔이며, 베스아이 퀸 건물 내 3층 305호입니다.

사용 승인일은 2016년 1월 5일입니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설로 등재되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 5.10㎡ (약 1.54평)이며, 토지 지분 면적은 5.103235303㎡ (약 1.54평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 1개동의 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 매각 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경60598 (32)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 118,000,000원 (11,800만원)입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

부산 지하철 1호선인 "부전역"과 "서면역"이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

소유권 보존은 원지원님 명의로 2016년 1월 12일 접수되었습니다.

을1 근저당권은 온천장신용협동조합 명의로 2016년 1월 12일 접수되었으며, 말소기준권리입니다.

을2 주택임차권은 한성탁 님 명의로 2023년 10월 25일 접수되었으나, 말소 대상입니다.

갑2 임의경매는 부산지방법원 2024타경60598 사건으로 2024년 8월 12일 접수되었습니다.

을1-1 근저당권 일부 이전 및 을1-1-1 근저당권부채권 근질권 설정 내역이 존재하며 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 3,180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(한성탁)가 확인되었습니다.

보증금은 60,000,000원 (6,000만원)이며, 차임은 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2016년 1월 18일입니다.

배당신고일자는 2023년 10월 25일이며, 본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리(을1 근저당권)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 해당 사항이 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 임의경매 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부산진구 전포동은 상업 및 업무 기능이 활발한 지역으로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

최근 몇 년간 지역 개발과 함께 젊은 층의 유입 및 소비 활동이 증가하며 상권이 활성화되고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

이러한 주거용 이용은 현재 시장에서 선호도가 높은 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

대형 쇼핑몰 및 문화 시설 이용도 편리한 지역입니다.

5.2. 교육시설

본건 남동측 인근에 "전포초등학교"가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에 다수의 학원가도 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도는 업무시설이나 실제 주거용으로 사용 중이므로, 향후 용도 변경이나 관련 규제에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 오피스텔의 경우, 주거용으로 이용 시 다주택자 취득세 등 세금 부담 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 불명확한 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

건물 자체는 신축 연도가 비교적 최신(2016년)이며, 도심지 내에서 수요가 꾸준한 오피스텔입니다.

현재 주거용으로 이용 중인 점은 시장에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없다는 점도 큰 장점입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 부산의 주요 교통 요지인 부전역, 서면역 인근에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 역세권 오피스텔: 지하철역 도보권 내에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 최근 시세 반영: 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 13,000만원 수준으로, 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구를 대상으로 하는 소형 면적으로, 공실률이 낮고 회전율이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(베스아이 퀸) 내 22.87㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 3월 8일에 13,000만원 (13,000만원)에 직거래된 사례가 있습니다.

감정가는 11,800만원으로, 최근 실거래가보다 다소 낮게 책정되었습니다.

현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 13,000만원을 기준으로, 경매 특성 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 12,800만원에서 13,800만원 사이로 판단됩니다.

다만, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 구체적인 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.