나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [23] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (23)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 8층803호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 1억 21,000,000원

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

건물면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2016년 1월 5일

건물 규모: 지하 1층, 지상 11층 건물 중 8층

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동에 위치하며, "전포초등학교" 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

본건은 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(85m, 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권입니다.

이후 등기된 주택임차권(서국토), 임의경매(온천장), 근저당권 일부 이전 및 근질권 설정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자(주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의한 임의경매가 개시되었으며, 이는 본 경매 사건(2024타경60598)에 해당됩니다.

등기부채권 총액은 3,205,000,000원입니다.

중복사건 및 공동담보 물건으로, 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

현재 파악된 임차인(서국토)은 대항력이 없으며, 보증금 85,000,000원에 대한 배당 신고일자(2024.02.20)가 있으므로, 경매 절차에서 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

건물명은 "베스아이 퀸"으로, 2016년 1월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 11층 건물입니다.

본건 803호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 전포초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

부산지하철 1호선 부전역과 서면역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계에 대한 철저한 추가 검토가 필요합니다.

임차인(서국토)은 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 보증금이 발생할 경우의 잠재적 문제가 있을 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 정보로는 전액 배당 가능성이 높습니다.

건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 향후 건물 신축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

2016년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 내부 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

주거용 오피스텔로 활용 중인 점은 임대 수요 측면에서 긍정적입니다.

권리관계는 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전한 편이나, 중복사건 및 공동담보 관련 사항은 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부전역, 서면역 인근으로 투자가치 높음.

주거용 수요: 주거용 오피스텔로 수요 꾸준.

신축 건물: 관리 상태 및 상품성 우수.

안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인 없음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(베스아이 퀸)의 22.87㎡ 면적 물건이 2024년 3월 8일에 130,000,000원(1억 3천만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 121,000,000원이며, 최근 시세는 감정가보다 다소 높게 형성되어 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 추정이 어렵지만, 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가 수준 이상에서 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항이 있으므로, 실제 입찰 시에는 이러한 부분과 낙찰가율 추이를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로는 감정가인 121,000,000원을 기준으로, 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 현황조사서, 매각물건명세서, 현장 방문 등을 통해 추가 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.