나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [19] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경60598 (19)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 7층703호

1.3. 건물명

베스아이 퀸

1.4. 용도

업무시설 (오피스텔)

1.5. 면적

건물 전용면적: 22.87㎡ (약 6.9평)

토지 지분면적: 5.10㎡

1.6. 감정가

121,000,000원

1.7. 건물 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 7층

1.8. 사용승인일

2016년 1월 5일

1.9. 매각 조건

토지 및 건물 일괄 매각, 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

부산지하철 1호선 부전역 및 서면역을 이용할 수 있으며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

2.3. 주변 환경

주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (온천장신용협동조합, 31억 2천만원) 2016년 1월 12일 접수분으로, 본 건 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 3월 2일

* 배당신고일자: 2024년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소될 예정이며, 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부 채권 총액은 3,210,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산의 중심 상업 및 업무 지구인 서면, 부전역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

본건이 속한 "베스아이 퀸" 건물 및 주변에는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 입점해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면, 부전역 인근의 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 전포초등학교가 위치해 있습니다.

5.3. 주거 환경

업무시설로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되어 주거 편의성이 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 채권 관계에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다. (제공된 정보상으로는 명확한 리스크 요인은 파악되지 않음)

6.2. 용도 불일치

건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 추후 관할 구청 등에서 용도 관련 민원이나 제재가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 명도 관련

현재 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상인 부분이 있어 현장 방문 시 점유 관계를 명확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 입지인 서면/부전역 인근에 위치하여 교통, 생활, 상업 인프라가 매우 우수합니다. 2016년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다. 권리 관계가 모두 정리되어 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다. 주거용으로 이용 중인 점은 임대 수익 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 교통망: 부산지하철 1호선 부전역, 서면역 도보 이용 가능한 초역세권 입지.

* 핵심 상권 접근성: 서면 중심 상권의 다양한 편의시설 및 인프라 이용 용이.

* 신축급 오피스텔: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮고 관리 상태 양호 기대.

* 안정적 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 외 인수 부담 없음.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 소형 면적으로 1-2인 가구 및 소규모 업무용 임대 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 층수의 본건과 동일한 건물(베스아이 퀸, 전용면적 22.87㎡)이 2024년 3월 8일에 130,000,000원에 거래되었습니다.

현재 시세는 최근 매매가를 반영하여 130,000,000원 전후로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금 또한 없으므로, 감정가 대비 100% ~ 110% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 121,000,000원 ~ 133,100,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자의 성향 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 추가적인 분석과 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.